Niezależnie od tego, czy kupujesz swoją pierwszą nieruchomość i dopiero zaczynasz szukać kredytu mieszkaniowego, czy też planujesz refinansowanie kredytu na swój dom, to najprawdopodobniej wiesz, że na rynku jest kilka różnych rodzajów kredytów hipotecznych. Każdy z nich działa na innych warunkach i ma swoje wady i zalety.
Aby pomóc Ci podjąć odpowiednią decyzję, opisaliśmy osiem najczęściej spotykanych kredytów mieszkaniowych na rynku. Wyjaśnimy także kilka opcji spłaty i przedstawimy pytania, które warto zadać, zanim zdecydujesz, który z nich będzie najbardziej odpowiedni dla Ciebie.
Jakie są rodzaje kredytów hipotecznych?
Rodzaje kredytów dzielą się na dwie główne kategorie: ze stałym oprocentowaniem (fixed rate) oraz z oprocentowaniem zmiennym (variable rate).
Oprocentowanie to opłata nałożona przez bank za udzielenie pożyczki, wyrażona w procentach. Banki i inni kredytodawcy w Wielkiej Brytanii ustalają oprocentowanie w oparciu o stopę bazową określaną przez Bank of England.
W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, kredytodawca gwarantuje, że oprocentowanie nie zmieni się przed dany okres czasu. Z kolei kredyty z oprocentowaniem zmiennym to pożyczki, w których stopa procentowa w każdym miesiącu może ulec zmianie.
Przyjrzyjmy się każdej opcji nieco bliżej.
1. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem (fixed rate mortgage)
Ten rodzaj kredytu ma początkowy okres (zazwyczaj dwa, trzy lub pięć lat), kiedy spłacamy pożyczkę oraz oprocentowanie o stałej stawce.
Po tymże okresie, stawka wygasa i wówczas możesz zdecydować się na refinansowanie kredytu, ponownie wybierając stałą stopę procentową (w tym samym banku lub w innym), bądź też przejść na oprocentowanie zmienne. Więcej o tym w dalszej części artykułu.
Czy warto wybrać kredyt ze stałym oprocentowaniem na okres 5 lat?
Taki kredyt może być dobrym pomysłem, ale wszystko zależy od sytuacji kredytobiorcy. Największym plusem stałego oprocentowania jest pewność, ile dokładnie będzie wynosiła miesięczna rata kredytu. Jeśli więc w ciągu najbliższych pięciu lat nie planujesz kupna nowego domu czy gruntownego remontu, to masz gwarancję, że w tym czasie oprocentowanie nie ulegnie zmianie.
Może to jednak zadziałać na Twoją niekorzyść, gdy stopy procentowe spadną, a Ty nadal będziesz spłacać raty z wyższym oprocentowaniem. Ponadto, jeśli w tym czasie musisz zrefinansować kredyt (na przykład, aby uwolnić kapitał pozwalający pokryć koszty napraw domu), to bank naliczy opłatę za wcześniejszą spłatę, która będzie zwykle stanowiła określony procent od pozostałego salda kredytu.
Jakie są więc rodzaje kredytów ze zmiennym oprocentowaniem?
2. Kredyt ze zwykłym zmiennym oprocentowaniem (standard variable rate mortgage)
Każdy kredytodawca może ustalić dowolną stawkę zmiennego oprocentowania. Z reguły będzie ona wyższa niż w przypadku kredytu ze stałą stopą procentową, aczkolwiek może ona zarówno wzrosnąć, jak i spaść. Oznacza to, że miesięczne raty mogą zmieniać się z miesiąca na miesiąc.
Kredyty ze zwykłym zmiennym oprocentowaniem nie są bezpośrednio związane ze stopą bazową Bank of England, jednak może ona na nie wpływać. Przykładowo, jeśli stopa bazowa wzrośnie o 0.5 procent, to bank może również o tyle samo podnieść swoje oprocentowanie.
Uwaga: Kredytodawcy mogą podnieść stopę procentową w dowolnym czasie, nawet jeśli podstawowa stopa pozostaje bez zmian.
3. Kredyt ze zniżką (discount mortgage)
Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj kredytu wiąże się ze zniżką na zwykłe zmienne oprocentowanie przez określony czas (zwykle dwa lub trzy lata).
Tutaj ponownie rata kredytu może być inna każdego miesiąca, jeśli kredytodawca postanowi podnieść lub obniżyć stopy procentowe, oczywiście z uwzględnieniem rabatu.
Na przykład, jeśli zwykłe zmienne oprocentowane banku wynosi 6 proc., a zniżka 2 proc., to zapłacisz 4 procent.
4. Kredyt typu tracker (tracker mortgage)
W przeciwieństwie do poprzednich dwóch rodzajów kredytów, „tracker” jest zależny od stopy bazowej Bank of England. Tutaj oprocentowanie wzrasta i spada wraz z krajową stopą procentową, a rata kredytowa obejmuje oprocentowanie banku oraz uzgodnioną marżę.
Przykładowo, jeśli oferta przewiduje stawkę bazową wynoszącą 5 procent oraz dodatkowe 1 procent, to kredytobiorca będzie spłacał raty z 6-procentowym oprocentowaniem. Jeśli stopa bazowa wzrośnie o 0.5 proc. to wówczas stopa kredytu pójdzie w górę o tyle samo.
Kredyty typu tracker są dostępne na okres dwóch lub trzech lat, bądź też na cały okres kredytu hipotecznego.
5. Kredyt offsetowy (offset mortgage)
rodzaj kredytu pozwala zaoszczędzić, dzięki wykorzystaniu oszczędności do obniżenia oprocentowania rat kredytu. Aby otrzymać taki kredyt, trzeba mieć w tym samym banku konto kredytowe i konto oszczędnościowe oraz oba ze sobą połączyć.
Samych oszczędności nie wpłaca się na poczet spłaty kredytu. Zamiast tego służą one do jego zrekompensowania. W praktyce wygląda to tak, że kredytodawca odejmuje zaoszczędzoną sumę od salda kredytu, a kredytobiorca spłaca oprocentowanie od pozostałej kwoty.
Przykładowo, jeśli masz kredyt na 250 tys. funtów, a na koncie oszczędnościowym 25 tys. funtów, to będziesz spłacać odsetki tylko od 225 tys. funtów, zamiast od pełnej kwoty kredytu.
Minusem jest tu jednak to, że nie zyskasz odsetek od oszczędności, jeśli mają zostać wykorzystane do rekompensaty kredytu. Warto więc zastanowić się, czy zaoszczędzisz więcej obniżając oprocentowanie kredytu, czy inkasując odsetki na koncie oszczędnościowym.
Inne rodzaje kredytów hipotecznych, o których warto wiedzieć
Niezależnie od rodzaju oprocentowania, na rynku dostępne są również inne kredyty na różnego rodzaju okoliczności, które mogą Ci przysługiwać w zależności od Twojej sytuacji. Są to:
6. Wspólny kredyt (joint mortgage)
Kupując nieruchomość z drugą osobą (małżonkiem/ką, partnerem/ką, przyjacielem lub członkiem rodziny), możesz zaciągnąć wspólny kredyt hipoteczny. Możesz wybrać dowolny z wyżej wymienionych rodzajów kredytów, z tym że oprócz Twojego nazwiska, na umowie kredytu i na akcie notarialnym pojawi się również nazwisko drugiej osoby, z ktorą bierzesz kredyt. Oboje będziecie również odpowiedzialni za spłatę rat.
Wybierając wspólny kredyt, możesz często pożyczyć większą sumę. Z zasady, kredytodawcy przyznają kredyty w wysokości 4,5-krotności Twoich rocznych zarobków. Jeśli więc zarabiasz 25 tys. funtów rocznie i kupujesz dom samodzielnie, to wówczas możesz pożyczyć maksymalnie 112 500 funtów. Jeśli Twój partner(ka) również zarabia 25 tys. funtów, to potencjalnie możecie wziąć kredyt hipoteczny na kwotę do 225 tys. funtów.
7. Kredyt z poręczycielem (guarantor mortgage)
W przypadku kredytu z poręczycielem, rodzic lub inny członek najbliższej rodziny poręcza spłatę kredytu, gwarantując, że będzie płacił raty, jeśli Ty nie będziesz w stanie.
Największą korzyścią tego rodzaju kredytu jest to, że może pomóc Ci kupić pierwszą nieruchomość, jeśli nie możesz wziąć kredytu na siebie.
Istnieje tu jednak pewne ryzyko. Jeśli nieruchomość zostanie przejęta i sprzedana, to poręczyciel będzie ponosił odpowiedzialność za wszelkie niespłacone zadłużenie. Aby je spłacić, będzie musiał stracić część swoich oszczędności, a nawet swój dom.
8. Kredyt na dom lub mieszkanie pod wynajem (buy-to-let mortgage)
Jeśli myślisz nad zainwestowaniem w nieruchomość, którą będziesz wynajmować, to potrzebny Ci będzie kredyt na mieszkanie pod wynajem.
Warunki tego typu kredytu hipotecznego różnią się od kredytu na dom lub mieszkanie do zamieszkania, a kryteria ich przyznawania są zazwyczaj surowsze.
Aby móc otrzymać kredyt na mieszkanie pod wynajem, trzeba już posiadać jedną nieruchomość oraz wpłacić większy wkład własny (zazwyczaj jest to przynajmniej 25 procent wartości domu czy mieszkania). Wymagane jest też udowodnienie, że będziesz w stanie spłacać kredyt nie mając lokatorów.
Opcje spłaty kredytu: ze spłatą kapitału czy samych odsetek?
Zaciągając kredyt hipoteczny, trzeba także wybrać sposób jego spłaty.
Pieniądze pożyczane od kredytodawcy to kapitał, od którego naliczane są odsetki. Możesz więc spłacać, w formie miesięcznych rat, część pożyczki wraz z odsetkami, bądź też same odsetki, a następnie resztę niespłaconych środków na koniec terminu kredytu hipotecznego.
Omówmy obie opcje nieco dokładniej:
- Czym jest kredyt hipoteczny ze spłatą kapitału (repayment mortgage)? To najbardziej popularny rodzaj kredytu w Wielkiej Brytanii. Pozwala on na stopniową spłatę kapitału wraz z odsetkami każdego miesiąca. Po zakończeniu okresu kredytu mamy spłacony cały kredyt (kapitał oraz odsetki).
- Czym jest kredyt ze spłatą samych odsetek (interest-only mortgage)? Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj kredytu polega tylko na spłacie odsetek naliczonych od pożyczonej kwoty. Dlatego, w przeciwieństwie do kredytu ze spłatą kapitału, łączna kwota zadłużenia nie ulega zmniejszeniu w miarę upływu czasu. Po zakończeniu okresu kredytu, nadal musisz spłacić pełną kwotę pożyczki.
Aby móc otrzymać kredyt ze spłatą samych odsetek, należy udowodnić kredytodawcy, że masz plan spłaty salda kredytu (na przykład w formie oszczędności, inwestycji lub innej nieruchomości, którą sprzedasz, aby zdobyć potrzebne środki). Kredyty typu interest-only są najbardziej popularną formą finansowania zakupu nieruchomości pod wynajem.
Warto zapamiętać: jakie są najlepsze rodzaje kredytów hipotecznych?
Wybór kredytu hipotecznego ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem, ze spłatą kapitału, czy też ze spłatą samych odsetek będzie zależał od Twojej sytuacji oraz od tego, czy planujesz mieszkać w nabywanej nieruchomości, czy też ją wynająć.
Aby sprawdzić, który rodzaj hipoteki jest odpowiedni dla Ciebie, zadaj sobie następujące pytania:
- Czy moje dochody zmienią się w trakcie trwania kredytu?
- Czy chcę wiedzieć, ile będę płacić każdego miesiąca?
- Czy będzie mnie stać na spłatę rat, jeśli stopy procentowe się zmienią i miesięczna rata pójdzie w górę?
Niezależnie od tego, który rodzaj kredytu wybierzesz, pamiętaj o tym, aby odpowiednio się zabezpieczyć.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego (mortgage insurance) to rodzaj polisy zabezpieczającej spłatę zadłużenia przez kredytobiorcę. Pomaga ona w spłacaniu miesięcznych rat kredytowych, w przypadku gdy Twoje dochody niespodziewanie ulegną zmianie w wyniku braku zatrudnienia, redukcji etatów, niepełnosprawności, hospitalizacji, wypadku lub długiej choroby.