Wszyscy wiemy, że dziś kupno domu to spore wyzwanie. Ceny są wysokie, konkurencja duża, a zdobycie wkładu własnego jeszcze nigdy nie było tak trudne. Jednak o ile jest to trudniejsze teraz niż kiedyś?
Wydawać by się mogło, że osoby, które kupiły dom w latach 80. miały niezwykle łatwe zadanie. Ale sprawdźmy, jak to naprawdę wyglądało. Być może domy w tych czasach były tańsze, ale ogromne stopy procentowe i nagłe spadki cen nieruchomości wcale nie były korzystne dla nabywców.
Co więcej, oprócz trudności związanych z kupnem domu, właściciele nieruchomości muszą mierzyć się z innym problemem, o którym często się nie mówi: niedoubezpieczenie. Podczas gdy koszty odbudowy budynków mocno idą w górę, wiele polis ubezpieczeniowych nie jest proporcjonalnie uaktualnianych, w związku z czym tysiące osób nie będzie wystarczająco zabezpieczonych finansowo, jeśli dojdzie do nieszczęśliwego zdarzenia. Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Powrót do przyszłości: Kupno domu w latach 80-tych, a dziś
W latach 80. kupno domu w UK wiązało się z kilkoma przeszkodami. I choć średnia cena nieruchomości w 1985 r. wynosiła około 34 377 funtów, stopy procentowe były zabójczo wysokie.
Do 1989 r. stopa bazowa szczytowała na poziomie 15 proc.! Dla porównania, dzisiejsze oprocentowanie wahające się między 4 a 5 proc. – nadal bolesne dla kupujących dom po raz pierwszy – nie dorównuje niebotycznie wysokim ratom kredytowym boomersów.
Z drugiej strony, obecne ceny domów wyznaczają historyczny rekord niskiej przystępności cenowej.
W 2024 r. średnia cena domu w Wielkiej Brytanii wynosiła 264 384 funtów, a stosunek cen nieruchomości do zarobków wzrósł w ostatnich latach do 9-krotności średniej pensji. Ostatnio tak wysoki współczynnik zaobserwowano w 1876 r. Dla porównania, w latach 80. ceny domów stanowiły czterokrotność średniego wynagrodzenia.
A więc, podczas gdy czterdzieści lat temu nabywcy nieruchomości musieli zmagać się z przerażająco wysokim oprocentowaniem, dzisiejsi kupujący mierzą się z dłuższym i trudniejszym wyzwaniem nazbierania wystarczającej kwoty, aby móc kupić swoje pierwsze cztery kąty.
Wkład własny, opóźnienia i domy marzeń
Porozmawiajmy o wkładach własnych. W 1974 r. średni wkład własny w UK wynosił zaledwie 537 funtów – bardzo przystępne 5,36 proc. ceny domu. Szybka podróż w czasie i dzisiaj nabywcy muszą mieć na starcie średnio 58 000 funtów, czyli aż 22 proc. ceny zakupu.
Nic więc dziwnego, że przeciętna para musi oszczędzać na wkład własny przez około 11 lat, podczas gdy w latach 70. wystarczyło tylko sześć miesięcy. Co więcej, większość osób kupujących swój pierwszy dom jest tuż po 30-tce, a nie w okolicach 25 lat, tak jak kiedyś, co oznacza, że odstęp czasu między rozpoczęciem dorosłego życia, a własnością domu jest dłuższy niż kiedykolwiek wcześniej.
Proces kupna nieruchomości także uległ zmianie. Podczas gdy wcześniej zainteresowanych obejrzeniem danego domu było może kilkoro, dzisiaj nabywcy walczą licytując coraz to wyższe oferty, stosując strategie ukrytych maksymalnych ofert i zażarcie konkurując nawet na mało atrakcyjnym rynku nieruchomości. Proces kupna nieruchomości także się wydłużył i to o całe miesiące, głównie za sprawą opóźnień prawnych, raportów rzeczoznawców i weryfikacji przez kredytodawców.
Nie tylko ceny domów idą w górę – ubezpieczenia również!
Choć najwięcej mówi się o cenach nieruchomości, to w tym samym czasie, niepostrzeżenie, rośnie też inna kwota: koszt odbudowy domu.
W latach 80. dom można było odbudować za jedynie ułamek dzisiejszej sumy. Materiały budowlane były tańsze, koszty robocizny niższe, a przepisy budowlane mniej skomplikowane. Dzisiaj zaś inflacja, braki materiałów budowlanych i większe zapotrzebowanie na prace budowlane sprawiają, że średni koszt odbudowy budynku znacząco wzrósł.
Dla wielu właścicieli domów oznacza to, że ich suma ubezpieczenia budynku jest nieaktualna. A jeśli poziom Twojej ochrony ubezpieczeniowej nie jest równy rzeczywistemu kosztowi odbudowy domu, to może oznaczać, że posiadasz niewystarczające ubezpieczenie i że możesz potencjalnie stracić tysiące funtów, jeśli coś pójdzie nie tak.
Aż 76 proc. budynków w Wielkiej Brytanii jest niedoubezpieczonych. I choć jest to niewielka poprawa z 81 proc. w 2023 r. oraz szczytowych 83 proc. w 2022 r., to liczby te nadal są niepokojąco wysokie.
Ponadto, stopień niedoubezpieczenia tych nieruchomości jest bardzo wysoki. Średnio domy te są ubezpieczone tylko w 63 proc. sumy, na którą powinny być ubezpieczone – co odzwierciedla ubiegłoroczny niski rekord.
W przypadku niedoubezpieczenia, towarzystwo ubezpieczeniowe wypłaci odszkodowanie proporcjonalne do żądanej kwoty, w zależności od tego, ile wynosi niedoubezpieczenie. Jeśli więc ubezpieczasz nieruchomość na 300 000 funtów, ale w rzeczywistości jego odbudowa wyniosłaby 600 000 funtów, to ubezpieczyciel zastrzega sobie prawo do potrącenia wartości procentowej równej niedoubezpieczeniu. Więc w przypadku, gdy posiadasz 50 procent niedoubezpieczenia, to możesz otrzymać zaledwie połowę sumy ubezpieczenia, a więc 150 000 funtów.
Dlaczego koszty odbudowy domu poszły w górę?
Jest kilku winowajców:
- Inflacja – Koszty budowy domu rosną wraz z inflacją (a często nawet jeszcze bardziej), w związku z czym odbudowa będzie kosztowała znacznie więcej niż wynosi suma ubezpieczenia wykupionego kilka lat temu.
- Koszty materiałów budowlanych – globalne problemy z dostawami, Brexit oraz ceny energii przyczyniły się do wzrostu cen surowych materiałów budowlanych, takich jak drewno, beton czy stal. Od stycznia 2022 r., w Wielkiej Brytanii budowa i materiały łącznie podrożały od 25 do 35 proc.
- Brak siły roboczej – deficyt wykwalifikowanych pracowników w branży budowlanej przyczynił się do wzrostu wynagrodzeń i jednocześnie ogólnych kosztów prac budowlanych.
- Więcej przepisów – budowy i remonty podlegają coraz bardziej zaostrzonym przepisom w zakresie środowiska i bezpieczeństwa, co wiąże się z wyższymi kosztami.
Porada dla boomersów, milenialsów i wszystkich pomiędzy!
Komu było trudniej? Tutaj nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Pokolenie lat 80. musiało zmierzyć się z potwornie wysokim oprocentowaniem oraz ryzykiem utraty domu w przypadku jego przejęcia.
Dzisiaj zaś nabywcy zmagają się z niską przystępnością cenową, wolniejszym procesem kupna oraz niebotycznie wysokim wkładem własnym.
Jedno zaś jest pewne: potrzeby ubezpieczeniowe uległy zmianie —natomiast wielu właścicieli domów za tymi zmianami nie nadąża. Dlatego warto raz na jakiś czas przejrzeć swoją polisę ubezpieczenia budynku i sprawdzić, czy wartość odbudowy domu jest poprawna. Pamiętaj, że nie chodzi tu o to ile Twój dom jest wart, gdyby miał zostać sprzedany, ale ile kosztowałaby jego odbudowa od zera.
A ponieważ koszt ten rośnie szybciej niż wielu może sobie wyobrazić, prawidłowe określenie tej kwoty może stanowić różnicę między posiadaniem właściwej ochrony, a byciem niedoubezpieczonym. Nieważne, czy jesteś boomersem, czy milenialsem – odpowiednie ubezpieczenie jest niezwykle ważne dla wszystkich. Nasi eksperci ubezpieczeniowi są do Twojej dyspozycji zarówno w naszym biurze w Londynie, jak i przez telefon. Jesteśmy dla Ciebie kiedykolwiek nas potrzebujesz, jakkolwiek nas potrzebujesz.
Wyszukaj Pol-Plan Ubezpieczenia i skontaktuj się z nami!
Źródła: This Is Money, RightMove, Nationwide, Metro, The Standard, Savills, Bank of England, Rebuild Cost Assessment.