Osiadanie gruntu: jak je rozpoznać i naprawić

Z osiadaniem mamy do czynienia gdy grunt pod budynkiem ulega stopniowej erozji powodując zapadanie się konstrukcji budynku. Problemy z osiadaniem mogą dotyczyć każdego obiektu budowlanego, aczkolwiek niektóre z nich będą na nie bardziej podatne.

Ważne jest zatem, aby rozpoznać oznaki osiadania na wczesnym etapie, ponieważ koszty naprawy poważnych uszkodzeń konstrukcji budynku mogą być ogromne. Warto zwrócić uwagę na kilka typowych oznak osiadania budynku, a także podjąć pewne kroki, aby uniknąć tego problemu.

Jakie są oznaki osiadania gruntu? Jak możemy im zapobiec? Jakich metod możemy użyć, w przypadku gdy budynek zaczął już osiadać?

W artykule przyjrzymy się problemowi osiadania, wyjaśnimy czym jest, jak go rozpoznać i naprawić oraz jakie ubezpieczenie zapewni ochronę przed jego skutkami.

Czym jest osiadanie?

Osiadanie gruntu ma miejsce, gdy ziemia pod budynkiem zapada się, powodując zagłębianie się fundamentów oraz całego obiektu budowlanego w głąb ziemi. Głównymi oznakami osiadania gruntu są pęknięcia na ścianach, marszczenie tapety oraz okna i drzwi niepasujące do framug.

Osiadanie jest możliwe do naprawienia, ale musimy zająć się nim, jak tylko zauważymy problem, ponieważ jeśli będziemy zwlekać zbyt długo, to możemy mieć do czynienia ze znacznie poważniejszymi uszkodzeniami konstrukcji, które o wiele trudniej naprawić.

Przyjrzyjmy się zatem bliżej kilku klasycznym oznakom osiadania gruntu.

Jak rozpoznać osiadanie budynku

Dopóki obiekt budowlany w pełni nie zapadnie się w głąb ziemi, to tak naprawdę nie jesteśmy w stanie zauważyć osiadania. Są jednak pewne symptomy, które możemy zaobserwować, gdy dokładniej przyjrzymy się budynkowi i które umożliwią nam rozpoznanie problemu.

Pękające ściany

Pęknięcia na ścianach to najczęstsza oznaka osiadania. Niektóre z nich nie zwiastują niczego groźnego i są naturalnym skutkiem starzenia się budynku. Jak więc je odróżnić?

Pęknięcia spowodowane przez osiadanie mają kilka charakterystycznych cech:

• Górna część pęknięcia jest szersza niż dolna.
• Szerokość pęknięcia wynosi ponad 1,3 cm.
• Pęknięcie jest widoczne zarówno od wewnątrz, jak i z zewnątrz budynku.
• Pęknięcie zlokalizowane jest w pobliżu okien, drzwi lub filarów.

We wszystkich tych przypadkach, pęknięcia ścian wskazują na występowanie osiadania, dlatego warto wówczas od razu wezwać profesjonalistę, aby naprawić problem.

Marszczenie się tapety

Podobnie jak w przypadku pęknięć na ścianach, marszczenia na tapecie mogą oznaczać coś innego, niekoniecznie związanego z osiadaniem, np. kondensację czy wilgoć.

Jednym ze sposobów na zweryfikowanie, czy problemem jest tu kondensacja i wilgoć jest sprawdzenie okien w pomieszczeniu, gdzie tapeta ulega marszczeniu. Najlepiej zrobić to rankiem lub kiedy jest zimno.

Jeśli okna wykazują oznaki kondensacji, to najprawdopodobniej w pomieszczeniu tym jest zbyt wilgotno i aby rozwiązać problem, trzeba będzie skorzystać z pochłaniacza wilgoci. Jeśli na oknach nie widać kondensacji, to może to wskazywać, iż marszczenia na tapecie są skutkiem osiadania budynku.

Drzwi i okna niepasujące do framug

Jeśli zauważymy, że drzwi i okna nie są odpowiednio dopasowane do framug lub trudniej się je otwiera, to może to być oznaką osiadania.

Co powoduje osiadanie?

Do osiadania gruntu może dojść wszędzie, ale w niektórych miejscach jest większe prawdopodobieństwo jego wystąpienia, w zależności od rodzaju gruntu (glina), a także od tego czy w okolicy są drzewa, kopalnie, i jakie fundamenty znajdują się pod budynkiem.

Przyjrzyjmy się zatem kilku najczęstszym przyczynom osiadania.

Kurczenie się gliny

Kiedy na zewnątrz jest ciepło, woda wyparowuje z gruntów powodując zmniejszenie objętości gliny. Podczas gdy glina się kurczy, jej powierzchnia się zmniejsza, w związku z czym grunt znajdujący się powyżej zaczyna się zapadać. Dlatego budynki zbudowane na gruntach gliniastych mogą być podatne na osiadanie.

Pobliskie drzewa

Drzewa, podobnie jak ciepłe warunki atmosferyczne, również mogą przyczynić się do zmniejszenia zawartości wody w glinie znajdującej się w glebie, powodując jej kurczenie się. Dzieje się tak, gdyż drzewa pobierają wodę z otaczającej ich gleby – często nawet do 1000 litrów dziennie!

Korzenie drzew mogą być także przyczyną uszkodzeń fundamentów. To z kolei prowadzi do zmniejszenia się stabilności gruntu i pogłębienia się osiadania.

Rozproszenie (dyspersja) gleby

Rozproszenie gleby traktowane jest jako przeciwieństwo kurczenia się gliny, ale oba zjawiska prowadzą do osiadania gruntu.

Przyczyną takiego zjawiska są deszcze, powódź oraz przeciekające rury kanalizacyjne. Nadmiar wody wypłukuje glebę, a wilgoć powoli obniża poziom gruntu pod domem. To z kolei powoduje, że grunt się przesuwa lub staje się mniej stabilny, a to prowadzi do jego osiadania.

Stare fundamenty

Przedwojenne budynki mogą mieć płytsze fundamenty w porównaniu do nowszych budowli, a materiały wykorzystane do ich położenia są starsze i bardziej wyeksploatowane. Może to prowadzić do osiadania budynku, gdyż wraz z upływem czasu, fundamenty są bardziej podatne na zapadanie się.

Jak zapobiec osiadaniu gruntu?

Istnieje kilka sposobów na to, aby ograniczyć prawdopodobieństwo osiadania naszego domu. Poniżej omówimy te najskuteczniejsze.

Obserwuj drzewa znajdujące się w pobliżu budynku

Jak widzieliśmy, drzewa są częstą przyczyną osiadania gruntu. Dlatego powinniśmy unikać sadzenia dużych okazów w ogrodzie lub blisko domu, chyba że dystans między drzewem a budynkiem będzie większy niż wymagany dla w pełni wyrośniętego drzewa.

Jeśli w naszym ogrodzie lub w pobliżu domu rosną już drzewa, to warto regularnie przycinać ich gałęzie, aby zapobiec zbyt dużemu rozrastaniu się korzeni, które mogą spowodować uszkodzenia fundamentów. Warto zasięgnąć porady profesjonalnego chirurga drzew, który pomoże nam opracować odpowiednią strategię działania.

Sprawdź system rynien i rur

Przeciekające rury kanalizacyjne to kolejna częsta przyczyna osiadania gruntu. Dlatego zawsze dobrze jest sprawdzać stan rynien i rur w naszym domu. Każdy wyciek może prowadzić do nasycenia gruntu wodą powodując rozproszenie gleby i osiadanie.

System rynien i rur należy sprawdzać raz lub dwa razy do roku, a jeśli zauważymy wyciek lub inny problem, to warto wezwać profesjonalistę, aby fachowo zajął się problemem.

Jak naprawić osiadający dom?

Jeśli zauważyliśmy w naszym domu oznaki osiadania, to nie ma czego się obawiać, ponieważ istnieje wiele sposobów, aby ten problem naprawić.
Zanim jednak zaczniemy interweniować, musimy skontaktować się z naszą firmą ubezpieczeniową i zapytać, jakie kroki powinniśmy w pierwszej kolejności podjąć.

Ubezpieczyciel najprawdopodobniej poleci nam jedną lub kilka z następujących opcji.

Podbicie fundamentów

Podbijanie fundamentów to kosztowna metoda naprawy i zwykle stosuje się ją w ekstremalnych przypadkach oraz wtedy, gdy wszystkie pozostałe opcje zostały wyczerpane.

Polega ona na wykopaniu gruntów i gleby spod budynku i zastąpienie ich trwalszymi materiałami, które są mniej podatne na osiadanie.

Podbicie fundamentów nie gwarantuje całkowitego rozwiązania problemu, a jeśli doszliśmy do punktu, w którym zalecono nam tę metodę, to oznacza to, że nasz dom uległ znacznemu osiadaniu.

Usunięcie lub przycinanie drzew

Jeśli przyczyną osiadania jest drzewo, to wówczas warto zasięgnąć porady chirurga drzew, który podpowie, jak najlepiej poradzić sobie z problemem. Zazwyczaj będzie się to wiązało z całkowitym ścięciem drzewa lub przycinaniem gałęzi, aby ograniczyć jego wzrost.

Naprawy hydrauliczne

Przeciekające rury kanalizacyjne często powodują osiadanie gruntu. Jeśli podejrzewamy, że wadliwa instalacja jest przyczyną osiadania, to hydraulik powinien być w stanie pomóc nam uporać się z problemem.

Co się stanie, jeśli zignorujemy osiadanie?

Ignorowanie osiadania budynku lub jego oznak to najgorsze, co możemy zrobić. Proces osiadania zachodzi bardzo powoli, trwa często kilka lat, więc wiele osób nie zdaje sobie z niego sprawy lub odkłada zajęcie się problemem na później.

Warto zatem zwracać uwagę na główne oznaki, o których wspomnieliśmy powyżej i interweniować jak tylko zorientujemy się, że nasz dom ulega osiadaniu.

Brak reakcji z naszej strony może prowadzić do:

• poważnych uszkodzeń konstrukcji, a w najgorszym przypadku, koszty naprawy konstrukcji domu mogą przewyższyć cenę odbudowy,
• obniżenia wartości domu. Naprawa skutków poważnego osiadania jest bardzo kosztowna, dlatego potencjalny nabywca nieruchomości z problemem osiadania będzie chciał zapłacić mniej niż za podobny dom.
• wyższych składek za ubezpieczenie. Firmy ubezpieczeniowe jak nikt inny zdają sobie sprawę z wydatków związanych z naprawą osiadania gruntów, dlatego jeśli nie zajmiemy się problemem od razu, to nasze składki za ubezpieczenie domu wzrosną, aby pokryć konieczne koszty.

Czy ubezpieczenie domu chroni przed skutkami osiadania?

Większość polis ubezpieczeniowych domu powinno obejmować osiadanie gruntu, więc jeśli nasza polisa nie zawiera takiej ochrony, to warto ją dodać.

Są też polisy wyłącznie chroniące przed skutkami tego problemu.

Ubezpieczenie domu dzieli się na dwie kategorie: ubezpieczenie budynku i ubezpieczenie mienia ruchomego. Ubezpieczenie budynku obejmuje ochroną konstrukcję obiektu budowlanego, natomiast ubezpieczenie mienia ruchomego –wyposażenie znajdujące się wewnątrz budynku.

Mimo iż żadne z tych ubezpieczeń nie jest obowiązkowe, to niemal zawsze są wymagane przez kredytodawców, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny. Dlatego bez ubezpieczenia budynku najprawdopodobniej kredytu nie dostaniemy.

Jeśli jednak staliśmy się właścicielami domu bez konieczności zaciągania kredytu i kredytodawca nie żąda od nas ubezpieczenia budynku, to mimo wszystko warto na takie ubezpieczenie się zdecydować. Koszt naprawy konstrukcji budynku może być ogromny, a jak już widzieliśmy, problemy takie jak osiadanie gruntu mogą powstawać powoli, przez długi okres czasu, zanim je zauważymy.

Podsumowanie

Osiadanie gruntu to bardzo wolny proces, który powstaje na przestrzeni długiego okresu czasu, dlatego często nie jest zauważalny, dopóki nie zacznie powodować poważnych problemów w budynku. Warto zatem zwracać uwagę na kilka ważnych oznak osiadania, takie jak pękające ściany, marszczenia na tapecie oraz drzwi i okna nie pasujące do framug.

Niestety czasami jest już za późno – budynek w znacznym stopniu osiadł w głąb ziemi, a my będziemy musieli zapłacić za jego naprawę, aby problem nie uległ jeszcze większemu pogorszeniu. W tym przypadku potrzebne nam będzie ubezpieczenie od skutków osiadania lub przynajmniej ubezpieczenie budynku.