5 powodów, dla których kredyty hipoteczne mogą stać się zmartwieniem – gdzie szukać pomocy?
Czy jesteś jedną z 1,4 mln osób, którym kończy się okres stałego oprocentowania kredytu?
Kredyty hipoteczne nie przestają spędzać snu z powiek właścicielom nieruchomości – w wyniku wzrostu stóp procentowych i inflacji muszą oni przemyśleć swoje zobowiązania finansowe, a także poszukać fachowej porady oraz oszczędności. Teraz, gdy wbrew prognozom inflacja w Wielkiej Brytanii zwolniła tylko do 8,7 procent, rynki finansowe ostro zareagowały.
Dlatego wraz z końcem maja rosły oczekiwania, że Bank of England podwyższy stopy procentowe bardziej niż przewidywano. Stopa referencyjna, od której w głównej mierze zależą stopy oprocentowania kredytów, pod koniec czerwca wzrosła do 5%. To już 13. taka podwyżka, ale być może nie ostatnia – eksperci przewidują, że jeszcze w tym roku może ona nawet sięgnąć 5,5%.
Banki niedawno zmniejszyły liczbę ofert kredytowych, do czasu gdy będą lepiej wiedzieć, jak zachowają się stopy rynku pieniężnego. W związku z tym od 22 maja niemal 10% produktów kredytowych zostało wycofanych z rynku: łącznie 373 ofert kredytów hipotecznych oraz 405 produktów na nieruchomości pod wynajem (buy-to-let). Według prognoz sytuacja wkrótce się ustabilizuje, ale obecnie wybór produktów hipotecznych jest mniejszy niż jeszcze kilka tygodni temu.
Dla większości osób, raty kredytu to największy miesięczny wydatek. A ponieważ inflacja nie osiągnęła oczekiwanego spowolnienia, a nagłówki w mediach przedstawiają mroczny obraz sytuacji, postanowiliśmy porozmawiać z naszymi ekspertami kredytowymi z firmy SPF i zapytać ich o przyszłość rynków kredytowych.
1.Czy czeka nas szok kredytowy?
Według danych, ponad 1,4 mln kredytobiorców będzie musiało zmierzyć się w tym roku ze znaczącym wzrostem miesięcznych rat, kiedy okres stałego oprocentowania ich kredytu dobiegnie końca. Jak podaje Brytyjski Urząd Statystyczny, 57% produktów kredytowych, które podlegają odnowieniu w 2023 roku ma stałą stopę oprocentowania nie wyższą niż 2%. W związku z tym, osoby, których w najbliższym czasie czeka refinansowanie kredytu hipotecznego muszą liczyć się z drastycznie wyższymi ratami niż dwa lata temu.
Przy obecnym stałym oprocentowaniu 6,01% na okres dwóch lat oraz 5,67% na pięć lat, podwyżka ta może wynieść nawet kilkaset funtów. Jeśli doliczymy do tego gwałtownie rosnące rachunki za energię, opiekę nad dziećmi i wydatki na żywność to nagle miesięczne koszty utrzymania staną się niesamowicie wysokie.
Przewiduje się, że przeciętne domostwo w Wielkiej Brytanii na wszystkich podwyżkach może do końca przyszłego roku podatkowego stracić nawet 2100 funtów!
Wielu kredytobiorców refinansujących swój kredyt hipoteczny czeka więc niemiłe zaskoczenie, gdy nowa stopa procentowa będzie znacząco wyższa od tej, którą otrzymali podpisując umowę kredytową. Przełoży się to na droższe raty miesięczne, przez co niejeden właściciel nieruchomości będzie musiał zacisnąć pasa, ograniczyć zbędne wydatki, a nawet sięgnąć po oszczędności, jeśli je ma.
Mark Harris, Dyrektor Wykonawczy SPF wyjaśnia: „Mimo iż inflacja spadła, to jednak nie w takim stopniu i czasie, w jakim byśmy tego oczekiwali, co zwiększyło koszty finansowania. W odpowiedzi, banki podniosły stopy procentowe kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wycofały niektóre oferty, często nawet o tym nie uprzedzając. Kredytobiorcy, którym zbliża się termin refinansowania powinni dużo wcześniej zacząć planować i znaleźć nową ofertę, tak aby móc przenieść kredyt, jak tylko obecny produkt wygaśnie.
Pozwoli im to uniknąć szoku finansowego, kiedy oprocentowanie ponownie wzrośnie, zanim dojdzie do refinansowania kredytu. Jeśli zaś stopa procentowa kredytu zdąży do tego czasu spaść, to będą oni mogli wybrać inny produkt hipoteczny. Najważniejsze jest to, że mają wówczas wybór, a to pozwala spać spokojnie.”
„Jeśli Twoja obecna oferta dobiega końca, albo już dobiegła końca lub masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to rozsądnym krokiem byłoby teraz refinansowanie kredytu. Średnio standardowa stopa zmienna (SVR) wynosi obecnie 7.37% [według Moneyfacts, dane z dnia 17 maja], ale ponieważ najprawdopodobniej czekają nas kolejne podwyżki, to będzie ona tylko wyższa. W zależności od naszej sytuacji i potrzeb możemy znaleźć wiele ofert kredytowych z niższym oprocentowaniem, dlatego nie będziemy musieli płacić aż tak wysokich rat.”
2.Bank of England podwyższa stopy procentowe do 5%
Bank of England podwyższył stopę referencyjną o 50 punktów bazowych do 5 %. To już 13. podwyżka z rzędu, która nastąpiła w momencie, gdy oczekiwany spadek dwunastomiesięcznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych nie nastąpił i w maju b.r. nadal wynosił 8,7% .
Za 0,5% podwyżką głosowało siedmioro z 9-osobowej brytyjskiej Rady Polityki Pieniężnej, podczas gdy pozostałych dwóch członków wolało pozostać przy 4,5%.
Stałe oprocentowanie oparte jest na prognozach przyszłych zmian stóp procentowych, dlatego podwyżki, których byliśmy świadkami nie przekładają się bezpośrednio na jego wysokość. Kredytodawcy już uwzględnili zmiany stawek zwiększając oferowane oprocentowanie stałe, dlatego wielu klientów, którym kończy się właśnie okres wyjątkowo niskiej oferty czeka spore zaskoczenie, kiedy przyjdzie im refinansować swój kredyt.
Posiadacze kredytu tracker mortgage (z oprocentowaniem równym stopom procentowym) również będą musieli przełknąć podwyżkę o 50 punktów procentowych. Przykładowo: osoba z kredytem 250 tys. funtów na okres 25 lat i oprocentowaniem 4,5%, które obecnie wzrosło do 5% zamiast £1390 miesięcznie będzie teraz płacić £1461.
13 kolejnych podwyżek stóp procentowych
Skumulowanie się 13 kolejnych podwyżek stóp to ogromna zmiana. W przypadku kredytu hipotecznego typu tracker na kwotę £250 000 ustanowionego na 1% powyżej stopy bazowej, miesięczna rata, która w grudniu 2021 roku wynosiła £943 przy wzroście stopy bazowej z 0,1% do 0,25% będzie dziś wynosić £1611.
Jeśli zaś chodzi o kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, to zależność między zmienną stopą procentową a zmianą stopy bazowej jest mniej przejrzysta. Bank może wcale nie zmienić oprocentowania, bądź też podnieść go o część, całość, a nawet więcej niż wynosi podwyżka stopy bazowej.
Wzrastające stopy procentowe stały się powodem ogromnego niepokoju szczególnie wśród kredytobiorców, których w najbliższym czasie czeka refinansowanie kredytu. Radzimy więc, aby jak najwięcej zaplanować zawczasu i podjąć działania już teraz. Nową ofertę kredytu można wybrać do sześciu miesięcy naprzód, co zamrozi nam na ten czas oprocentowanie; jeśli jednak w międzyczasie spadnie, to zawsze będzie można jeszcze wybrać tańszą opcję.
Nawet jeśli w najbliższym czasie nie musimy refinansować kredytu to i tak warto już teraz podjąć pewne kroki: spłacić inne zadłużenia, zrezygnować z niepotrzebnych wydatków, a także wziąć pod uwagę nadpłatę kredytu, na ile to możliwe, aby zmniejszyć ciężar finansowy, kiedy nadejdzie czas refinansowania.
W świetle tak dynamicznych zmian na rynku, niezwykle ważne jest aby kredytobiorcy skontaktowali się z działem klienta indywidualnego w SPF i dowiedzieli się, z jakich opcji mogą skorzystać.
3.Co się stanie z opłatą skarbową (stamp duty)?
Stamp duty to podatek, który musimy opłacić kupując dom lub mieszkanie w Wielkiej Brytanii, a jego wysokość zależy od lokalizacji nieruchomości, jej ceny oraz od tego, czy nabywca posiada też inne nieruchomości. W lipcu 2020 r. w czasie pandemii koronawirusa, rząd wprowadził wakacje od opłaty skarbowej, aby ożywić rynek nieruchomości, po tym jak COVID-19 pokrzyżował wielu ludziom plany kupna czegoś na własność.
Reakcja kupujących była niemal natychmiastowa – wiele osób postanowiło zmienić miejsce zamieszkania w związku z wymogiem pracy z domu oraz innymi restrykcjami związanymi z pandemią. Niecały rok później, w czerwcu 2021 r., po spełnieniu swojego zadania, wakacje od opłaty skarbowej zostały wycofane.
Wiele osób, które nabyło w tym czasie dom czy mieszkanie wzięło kredyt ze stałym oprocentowaniem na okres dwóch lat. Okres ten właśnie dobiega końca. Jak wyjaśniliśmy powyżej, nowe oprocentowanie po przedłużeniu kredytu będzie znacznie wyższe, co oznacza dodatkowe kilkaset funtów do miesięcznej raty kredytu.
4.Czy kredyt na dłuższy okres jest teraz bardziej opłacalny?
Dyskusje i obawy związane z rosnącym oprocentowaniem kredytów hipotecznych skłoniły kredytobiorców do wybierania pożyczek na dłuższy okres, aby byli w stanie spłacać miesięczne raty. Podczas gdy wcześniej decydowano się zazwyczaj na okres 25 lat, w marcu b.r. rekordowe 19% wszystkich pożyczek zaciąganych przez osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy to kredyty na 35 lat lub dłużej, a połowa z nich zaciągnęła kredyt na ponad 30 lat. Ponadto, według danych organizacji handlowej UK Finance, 8% kupujących bierze kredyt na okres minimum 35 lat, w porównaniu z 4% w grudniu.
Szacuje się, że trend ten spowodowany jest chęcią obniżenia miesięcznych spłat przez kredytobiorców. Niestety przy tak długim okresie spłaty odsetki kredytowe wyniosą znacznie więcej, zaś właściciel nieruchomości zostanie z długiem aż do emerytury.
Przykładowo, zaciągając kredyt na kwotę £250 000 (średnia wartość nieruchomości w Wielkiej Brytanii) przy 25% wkładzie własnym, odsetki które będziemy musieli spłacać w różnych okresach umów długoterminowych przedstawiają się następująco:
Przy oprocentowaniu wynoszącym 6% (ponownie, w zależności od pożyczonej sumy względem nieruchomości wartej 250 tys. funtów) na nieruchomość o wartości £250 000 na okres 40 lat, same odsetki mogą wynieść £206 000. Ten sam kredyt hipoteczny na okres 25 lat będzie kosztował nas £80 000 mniej.
Kredyty na dłuższy okres mają jednak swoje zalety i w niektórych przypadkach stanowią lepsze rozwiązanie. Pozwalają na przykład pożyczyć większą kwotę przy mniejszym wkładzie własnym. To także korzystna opcja dla osób spodziewających się spadku, bo dzięki temu mogą oni początkowo płacić niższe raty, a następnie jednorazowo spłacić resztę zadłużenia.
5.Myślisz o przeprowadzce?
Obecne trendy na rynku na pewno zniechęcą i zaniepokoją niejedną osobę, która jest w trakcie przeprowadzki lub ją planuje. Czy zatem w aktualnej sytuacji powinniśmy odłożyć nasze plany na później? Niekoniecznie.
Ceny domów i mieszkań w Wielkiej Brytanii zaczęły topnieć i w ciągu ostatnich miesięcy spadły o 1,3%, jak podaje portal Zoopla. Ponadto, dzięki mniejszej liczbie nabywców na rynku, istnieje większa szansa, że nasza oferta poniżej ceny sprzedaży zostanie zaakceptowana, tak więc możemy kupić wymarzony dom za mniej niż oczekiwaliśmy.
Dla sprzedawców z kolei pocieszenie stanowi fakt, że choć ceny domów i mieszkań w niektórych regionach spadają, to jednak spadek ten jest z bardzo wysokiego szczebla. Według danych banku Halifax, cena przeciętnej nieruchomości w Wielkiej Brytanii jest dziś o £46 000 wyższa niż w marcu 2020 r.
Czy sytuacja na rynku kredytowym poprawi się?
Kredytobiorcy mogą mieć pewne obawy co do odpowiedniego kierunku działania, zwłaszcza, że wybór różnych rozwiązań jest często przytłaczający. Dlatego niezwykle ważne jest, aby zasięgnąć porady i zaplanować wszystko jak najwcześniej. Wybierając daną ofertę możemy zarezerwować oprocentowanie do sześciu miesięcy naprzód, w zależności od banku, dlatego, jeśli natkniemy się na ofertę z korzystnym oprocentowaniem, to nie warto zwlekać z podpisaniem umowy.
Na pewno pozwoli nam to spać spokojnie, a jeśli do czasu refinansowania kredytu stopy procentowe spadną, to powinniśmy mieć możliwość zmiany produktu na tańszy. Pamiętajmy również, że większość kredytodawców informuje o podniesieniu oprocentowania z bardzo krótkim wyprzedzeniem. Dlatego, jeśli znajdziemy nową ofertę, to jutro może jej już nie być.
Mark Harris z działu klientów indywidualnych w SPF wyjaśnia: „Twoja sytuacja, potrzeby, motywacje i oczekiwania będą miały wpływ na to, z którego banku, jaki produkt i ile możemy pożyczyć. Nikt tak naprawdę nie wie, jak w przyszłości zachowają się stopy procentowe, ani kiedy i jak szybko nastąpią jakiekolwiek zmiany.”
„Jeśli nie jesteś w stanie pozwolić sobie na ryzyko, to stałe oprocentowanie będzie najlepszym rozwiązaniem. Najczęściej będziemy mieli do wyboru okres dwóch lub pięciu lat stałego oprocentowania. Choć produkty dwuletnie są obecnie droższą opcją, to jeśli wydaje się nam, że po 18-24 miesiącach kredyty mogą stać się bardziej atrakcyjne, warto się na nie zdecydować. Zaś w sytuacji, gdy za pięć lat oczekujemy przypływu gotówki, dobrze jest wybrać kredyt ze stałą stopą oprocentowania na okres pięciu lat. Jeśli zostało nam tylko kilka lat do spłaty kredytu, to warto skorzystać ze stałego oprocentowania na ten okres.”
„Przy tak dużej liczbie zmiennych, kredytobiorcy powinni porozmawiać ze swoimi doradcami kredytowymi, którzy pomogą im przejść przez gąszcz rozwiązań i produktów na rynku.”
W jaki sposób broker może mi pomóc?
Planując przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku lub jeśli od ostatniego refinansowania minęło dużo czasu, to w pierwszej kolejności powinniśmy skontaktować się z brokerem kredytowym mającym dostęp do ofert na całym rynku. Samodzielne przeglądanie stron internetowych banków i ciągłe wpisywanie tych samych danych dotyczących dochodów i wydatków może być przytłaczające i wyczerpujące – ponadto każdy kredytodawca będzie miał inne kryteria, dlatego możemy otrzymać zupełnie rozbieżne rezultaty. Brokerzy zaś mają często dostęp do wyłącznych ofert dostępnych dla osób, które bezpośrednio kontaktują się z bankiem, co zwiększa szansę otrzymania najlepszej oferty w naszej sytuacji finansowej.
Można łatwiej. Broker kredytowy zapyta nas o wszystkie potrzebne informacje tylko raz, a następnie wyszuka odpowiedni produkt kredytowy, podczas gdy my możemy zajmować się swoimi codziennymi obowiązkami.
W większości przypadków wszystko odbywa się internetowo lub telefonicznie, aczkolwiek część doradców chętnie umówi spotkanie w domu klienta lub w swoim biurze.
Są trzy rodzaje brokerów: doradcy współpracujący z jednym bankiem, z ograniczoną liczbą banków lub brokerzy działający na całym rynku. Aby zwiększyć swoje szanse znalezienia najlepszej oferty, warto wybrać brokera z dostępem do wszystkich banków na rynku. Jeśli doradca uzna, że obecny kredytodawca klienta oferuje mu lepszą ofertę niż inni, to mu o tym powie.
Ponadto, w przypadku osób samozatrudnionych, skorzystanie z usługi doradcy kredytowego to ogromne ułatwienie. Taki specjalista będzie wiedział, do których banków najlepiej się zwrócić i będzie w stanie dokładnie wyjaśnić całą dokumentację, którą należy przedstawić, aby móc złożyć wniosek.
Dowiedz się więcej, jak doradca kredytowy z SPF może pomóc Tobie. Niezależnie od tego, czy planujesz refinansowanie kredytu, pozostanie w swoim domu czy też przeprowadzkę, Twój lokalny oddział Pol-Plan jest zawsze do Twojej dyspozycji, żeby porozmawiać o wszelkich zmianach ubezpieczenia domu.
*dane z dnia 22/06/2023, oprocentowanie kredytów zmienia się obecnie z dnia na dzień. Skontaktuj się z firmą SPF, aby otrzymać poradę oraz najnowsze dane dotyczące oprocentowania.