W związku ze sprzecznymi nagłówkami dotyczącymi kredytów hipotecznych, a w szczególności rynku kupna pod wynajem, rozmawiamy bezpośrednio z Markiem Harrisem, dyrektorem naczelnym SPF Private Clients.
Kupno pod wynajem od dawna jest popularną inwestycją dla osób szukających alternatywy dla oszczędności lub akcji i udziałów, a wielu inwestorów polega na nieruchomościach, aby uzupełnić swoje dochody na emeryturze, w dodatku do tradycyjnej emerytury.
Chociaż było to kilka trudnych lat dla właścicieli nieruchomości z mnóstwem zmian podatkowych i ustawowych, nie ma powodu, dla którego kupno pod wynajem nie miałoby być częścią długoterminowego planowania inwestycji – jeśli inwestorzy dokładnie przeprowadzą badania i zasięgną porady.
Wszyscy widzieliśmy nagłówki. Istnieje wiele artykułów w mediach głównego nurtu mówiących o tym, jak rosnące koszty wynajmu przekonują niektórych właścicieli do sprzedaży swojej nieruchomości. Może być to reakcja paniczna i jest to zrozumiałe. Początkujący inwestorzy lub właściciele z przypadku mogą obawiać się, że ich nieruchomości nie będą już opłacalne lub że wartość nieruchomości będzie się tylko zmniejszać w miarę upływu czasu. Niestety, te wiadomości mogą również zniechęcać nowych inwestorów do zostania właścicielami, co prowadzi do rosnącego niedoboru nieruchomości do wynajęcia. Ale pomimo wyzwań, bardziej doświadczeni lub profesjonalni właściciele wydają się być oddani kupowaniu pod wynajem.
W związku z tym, że wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, wraz z kosztami aktualizacji EPC, przyprawia o ból głowy, przyglądamy się powodom, dla których wielu wciąż decyduje się na inwestowanie w zakup pod wynajem.
Kupno pod wynajem i rosnące czynsze
Gdy koszty wydają się być coraz wyższe, czynsze ciągle rosną. Ostatnie badania przeprowadzone przez portal nieruchomości Rightmove pokazują, że 42% najemców w 10 głównych miastach Wielkiej Brytanii kontaktowało się z agentami najmu, aby przenieść się z miasta do tańszych lokalizacji. Ta statystyka wzrosła dość znacząco, z 28% w lutym 2020! Rosnące czynsze, wraz ze wzrostem kosztów utrzymania i brakiem dostępnych domów, do których można się wprowadzić, zmuszają najemców do działania.
W miarę jak niektórzy mniejsi/przypadkowi właściciele posiadający nieruchomości we własnym imieniu wycofują się z rynku, dostępność nieruchomości do wynajęcia ciągle spada, co jeszcze bardziej wpływa na wzrost czynszów. Średni czynsz w centrach miast wzrósł o 12% w stosunku do ubiegłego roku, a popyt wzrósł ponad dwukrotnie (o 125%) od lutego 2020 r.
Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że wielu kupujących po raz pierwszy jest zmuszonych do dłuższego wynajmowania, przez co popyt na nieruchomości do wynajęcia nie wykazuje oznak spadku, co powoduje dalszy wzrost czynszów.
Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych
Nie jest tajemnicą, że właściciele nieruchomości są narażeni na szok, kiedy w tym roku zaciągną kredyt refinansowany, ponieważ stawki wzrosły w ostatnich miesiącach. Oto kolejna kwestia do rozważenia: jeśli nieruchomość jest utrzymywana we własnym imieniu właściciela, refinansowanie może być teraz trudniejsze ze względu na tzw. stress testy prowadzone przez kredytodawców, a przychody z najmu nie wystarczają na spełnienie parametrów kredytów, zwłaszcza w Londynie.
Następnie znacznie wzrosła liczba właścicieli korzystających ze spółek Limited z ograniczoną odpowiedzialnością do zakupu nieruchomości, a nie kupujących we własnym imieniu, ponieważ taka struktura własności może oferować korzyści podatkowe, a także zwiększyć zdolność kredytową. Jednak jedną wadą zakupów za pośrednictwem spółki Limited jest to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zwykle wyższe niż w przypadku, gdy właściciel kupuje we własnym imieniu.
Bardziej stabilna przyszłość może zaowocować niższymi cenami kredytów hipotecznych w nadchodzących tygodniach – ale zmienność jest prawdopodobna jeszcze przez jakiś czas! Przy tak wielu zmianach uzyskanie właściwej porady od pośrednika kredytów hipotecznych działającego na całym rynku jest teraz ważniejsze niż kiedykolwiek.
Obecny kryzys kredytów hipotecznych i co należy wziąć pod uwagę
Wiemy, że właściciele, zarówno przypadkowi, jak i korzystający ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zwykle szukają dwóch oddzielnych wymagań, aby stworzyć zrównoważony portfel – wzrostu wartości kapitału i dochodu.
Zajmijmy się więc najpierw cenami domów. Kilka wskaźników cen domów sugeruje, że wzrost cen nieruchomości zwalnia, a ceny na niektórych obszarach spadają. Nationwide Building Society informuje, że ceny domów spadły w lutym o 1,1 procent rok do roku, co jest pierwszym rocznym spadkiem od czerwca 2020 r. i najsłabszym od listopada 2012 r. W rezultacie wielu inwestorów jest teraz gotowych i czeka na okazję lub nieruchomości, które pasują do ich portfela (na przykład dom przy ulicy, gdzie już posiadają nieruchomość, gdzie mogą na przykład zwiększyć wartość), zanim zdecydują się na działanie.
Wraz ze wzrostem liczby inwestorów, którzy posiadają nieruchomości we własnym imieniu i decydują się na sprzedaż, ponieważ walczą o osiągnięcie zysku, mogą pojawić się dalsze możliwości dla doświadczonych właścicieli, którzy chcą wzbogacić swoje portfele.
Prawdopodobnie na rynku pojawi się również więcej mieszkań i nieruchomości wakacyjnych. Wynajem wakacyjny staje się coraz bardziej popularny, ale wymaga więcej siły roboczej do obsługi, więc nie jest dla wszystkich, mimo że potencjalnie może oferować dobre zyski.
Po stronie dochodów chodzi o równowagę. Wielu klientów SPF dokonuje zakupów dalej od Londynu. W Londynie i na południowym wschodzie zwrot z wynajmu jest często niższy w ujęciu procentowym, ale występuje wyższy potencjalny wzrost kapitału. Oznacza to, że niektórzy właściciele równoważą zakup w Londynie (z niższym natychmiastowym zwrotem, ale z wyższymi potencjalnymi zyskami) nieruchomością poza Londynem (w celu uzyskania wyższego zysku).
Przeciwieństwem tego trendu są domy wielokrotnego wynajmu (znane jako „HMO”) i bloki wielomieszkaniowe (MUB), ponieważ zapewniają one wyższe zyski niezależnie od tego, gdzie się znajdują. Oczywiście coraz większa liczba właścicieli przekształca swoje nieruchomości w HMO, aby generować większe zyski.
Szukasz porady dotyczącej kupna pod wynajem?
Nie ma co do tego wątpliwości, to trudny czas na dokonywanie zakupów. Podobnie jak Pol-Plan ma doświadczenie w zapewnianiu skutecznego ubezpieczenia domu, samochodu lub czegokolwiek innego, nasi wewnętrzni pośrednicy kredytów hipotecznych, SPF, mogą być dobrym punktem wyjścia do rozmowy. Niezależnie od tego, czy planujesz zostać właścicielem po raz pierwszy, mając nadzieję na złowienie okazji, czy też jesteś bardziej doświadczonym właścicielem z portfelem nieruchomości, zawsze dobrze jest w pierwszej kolejności skontaktować się z ekspertami ds. kredytów hipotecznych w zakresie zakupu pod wynajem. Dowiedz się więcej o SPF i skontaktuj się z nimi tutaj.
Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się wynająć własny dom, czy kupić dom pod wynajem, nie zapomnij skontaktować się z lokalnym oddziałem Pol-Plan, aby potwierdzić zmianę okoliczności – i upewnić się, że masz ubezpieczenie właściciela (ang. landlord insurance) odpowiednie do Twoich potrzeb.