Wszystko, co musisz wiedzieć o wynajmie krótkoterminowym: Przewodnik dla właścicieli

Dzięki możliwościom uzyskania wysokich zysków i elastycznym umowom najmu nic dziwnego, że najem krótkoterminowy jest coraz popularniejszym wyborem wśród właścicieli w Wielkiej Brytanii. Chociaż nie będą one odpowiednie dla wszystkich, wynajem krótkoterminowy może przynieść znaczne korzyści zarówno właścicielom, jak i najemcom.

Jeśli rozważasz wynajem nieruchomości na krótki okres czasu, oto wszystko, co musisz wiedzieć na start. Wyjaśnimy, kto korzysta z wynajmu krótkoterminowego, wyjaśnimy ważne obowiązki prawne, o których należy pamiętać, a także najlepsze strony internetowe do reklamowania Twojej nieruchomości.

Ale przede wszystkim, co jest klasyfikowane jako najem krótkoterminowy?

Czym jest wynajem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy odnosi się do każdej umowy najmu na okres krótszy niż 6 miesięcy.

Ze względu na krótki termin, media, internet i telewizja są zwykle wliczone w czynsz. Te nieruchomości są również wynajmowane jako umeblowane, ale znowu, nie zawsze tak jest.

Kiedy mówimy o wynajmie krótkoterminowym, nie mamy na myśli domów wakacyjnych – które można wynajmować w trybie dziennym, tygodniowym lub miesięcznym.

Chociaż wynajem wakacyjny może być świetnym sposobem na wejście na rynek wynajmu krótkoterminowego (sprawdzenie gruntu i rozwiązanie wszelkich problemów), jest to zupełnie inna propozycja niż krótkoterminowe umowy najmu.

Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość na dłużej niż 6 miesięcy (do roku), jest to zwykle określane jako „wynajem średnioterminowy”. A wszystko powyżej roku jest klasyfikowane jako „standardowy” wynajem długoterminowy.

Jacy najemcy korzystają z najmu krótkoterminowego?

Omówiliśmy więc, jak długo trwa wynajem krótkoterminowy. Ale jacy najemcy korzystają z krótkoterminowych umów najmu i jakie są z tego korzyści dla wynajmujących?

Istnieje wiele powodów, dla których ktoś może szukać najmu krótkoterminowego (w przeciwieństwie do umowy najmu na rok lub dłużej). Na przykład ktoś może przebywać w okolicy przez kilka miesięcy z powodu pracy lub zobowiązań rodzinnych. Inna osoba może potrzebować tymczasowej przerwy, gdy czeka na zakup nieruchomości lub gdzieś się zatrzymać, podczas gdy w jej domu odbywają się gruntowne prace budowlane.

Wynajem krótkoterminowy to także świetna opcja dla osób, które chcą zwiedzić kraj, wypróbować życia w nowym mieście przed przeprowadzką lub gdy po prostu nie są gotowe do podjęcia jakichkolwiek długoterminowych zobowiązań.

W jaki sposób umowy krótkoterminowe pomagają właścicielom?

Jasne jest więc, że elastyczność najmu krótkoterminowego oferuje najemcom wiele korzyści. Przyjrzyjmy się teraz korzyściom dla właścicieli.
Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć, że krótkoterminowe umowy najmu są bardzo kłopotliwe. W końcu rotacja najemców jest większa – z całą papierkową robotą, sprzątaniem i zwrotami kaucji, które się z tym wiążą.

Jednak ta elastyczność działa zarówno dla właścicieli, jak i najemców.
Jeśli jesteś właścicielem, który myśli o sprzedaży swojej nieruchomości, nie będziesz chciał umowy najmu na rok lub dłużej. Oczywiście możesz zostawić swoją nieruchomość pustą, ale wiąże się to z ryzykiem problemów związanych z budynkiem (takich jak włamania lub zamarzanie rur w zimie), a także oczywistej utraty dochodów z wynajmu.

Odpowiedź? Wynajem krótkoterminowy!

Wynajem krótkoterminowy pozwala również właścicielom sprawdzić obecny rynek nieruchomości. Jeśli nie jesteś pewien swojej sytuacji finansowej (na przykład, czy dochód z wynajmu przewyższy koszty utrzymania nieruchomości i kredytu hipotecznego), wynajem krótkoterminowy to świetny sposób na rozpoczęcie wynajmu bez większych zobowiązań.

Zwłaszcza jeśli mieszkasz w dużym mieście o dużym popycie na wynajem (np. w Manchester czy Birmingham), prawdopodobnie nie będziesz miał trudności ze znalezieniem wiarygodnych najemców krótkoterminowych.

Jaka jest zasada krótkiego wynajmu na 90 dni?

Podczas gdy duże miasta są świetnymi lokalizacjami na wynajem krótkoterminowy, w Londynie obowiązują specjalne zasady, o których należy pamiętać.

„Zasada krótkiego wynajmu na 90 dni” uniemożliwia londyńskim właścicielom wynajmowanie nieruchomości na okres dłuższy niż trzy miesiące (lub 90 dni) w roku. Chociaż nazwa pochodzi od ograniczeń Airbnb wprowadzonych w 2017 r., prawo to w rzeczywistości pochodzi z ustawy o deregulacji z 2015 r. — która dotyczy obszaru Wielkiego Londynu.

Jeśli chcesz wynająć swoją nieruchomość na dłużej niż 90 dni jako wynajem krótkoterminowy, prawdopodobnie będziesz musiał złożyć wniosek o tak zwaną „istotną zmianę formy użytkowania” (tj. zmianę pozwolenia na budowę) od władz lokalnych. Niezastosowanie się do tego może skutkować karą grzywny w wysokości do 20 000 GBP.

Przepisy te mają na celu uniemożliwienie korzystania z wynajmu krótkoterminowego przez cały rok.

Chociaż z pewnością nie dotyczy to wszystkich właścicieli i najemców krótkoterminowych, niektóre krótkoterminowe umowy najmu mogą wprowadzać zamęt w lokalnych społecznościach. W przypadku krótszych okresów najmu najemcy mogą być mniej świadomi uciążliwości dla sąsiadów, problemów związanych z hałasem, odpadami i utrzymaniem nieruchomości.

Podobnie jak w Londynie, Rada Miasta Edynburga również wprowadziła podobne przepisy (5 września 2022 r.). Ich „obszar kontroli wynajmu krótkoterminowego” obejmuje cały lokalny obszar administracyjny. Oznacza to, że każda nieruchomość w mieście (która nie jest głównym miejscem zamieszkania właściciela) wymaga pozwolenia na budowę do wykorzystania w celach wynajmu krótkoterminowego. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której nieruchomość była wynajmowana krótkoterminowo przez co najmniej 10 poprzednich lat.

Czy można wynająć nieruchomość na 3 miesiące w Wielkiej Brytanii?

Sprawa jest skomplikowana.

Tak, hipotetycznie w Wielkiej Brytanii można znaleźć nieruchomość, którą można nająć krótkoterminowo na 3 miesiące.

Gwarantowany najem krótkoterminowy (Assured Shorthold Tenancy – AST) może zgodnie z prawem obowiązywać przez dowolny okres. Mimo to najemcy mają prawo przebywać w nieruchomości przez co najmniej 6 miesięcy. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy AST określa krótsze ramy czasowe.

• Gwarantowany najem krótkoterminowy jest jedną z najpopularniejszych form umów najmu w Wielkiej Brytanii, zarówno dla prywatnych właścicieli, jak i agencji wynajmu. Mogą być one na czas określony (zwykle 6 lub 12 miesięcy) lub okresowe (tj. cyklicznie co tydzień lub co miesiąc).
  

Zgodnie z wytycznymi rządu Wielkiej Brytanii wynajmujący „musi zezwolić ci na pobyt w nieruchomości przez co najmniej 6 miesięcy”. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy AST określa okres wynoszący 3 miesiące (lub mniej).

Wytyczne rządowe stanowią ponadto, że najemcy mogą wybierać umowy najmu, które odnawiają się co tydzień lub co miesiąc. Mimo że te umowy najmu nie mają ustalonych dat zakończenia, wynajmujący musi dalej pozwolić lokatorom pozostać w lokalu przez co najmniej 6 miesięcy.

W rezultacie nietrudno zrozumieć, dlaczego większość agentów nieruchomości i wynajmujących używa 6 miesięcy jako minimalnego czasu trwania krótkoterminowej umowy najmu. Jednak powszechnym błędnym przekonaniem jest to, że AST musi trwać 6 miesięcy.

Dlaczego 6 miesięcy to normalny minimalny okres wynajmu?

Mimo że prawnie możliwe jest wynajmowanie na 3 miesiące w Wielkiej Brytanii, istnieją minusy dla właścicieli, jak widzieliśmy powyżej.

Przy umowach na okres krótszy niż 6 miesięcy właściciele nie mogą uzyskać nakazu sądowego, jeśli muszą eksmitować najemców. Aby to zrobić, właściciel potrzebuje oficjalnego sądowego „nakazu zajęcia lokalu”, w którym podany jest termin, w którym najemca musi się wyprowadzić (a właściciel może odzyskać własność).

Oznacza to, że jeśli (na przykład) Twój najemca przestanie płacić czynsz po 2 miesiącach, możesz czekać co najmniej kolejne 4 miesiące przed rozpoczęciem postępowania sądowego.

Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest poproszenie o zapłatę za 3 miesiące wynajmu z góry, wraz z wysoką kaucją pokrywającą pozostałe 3 miesiące. Nie jest to jednak idealne rozwiązanie i naraża właścicieli na problemy prawne (na przykład, jeśli najemca uważa, że został niesprawiedliwie eksmitowany).

Chociaż specjalne ubezpieczenie wynajmującego (ang. specialist landlord insurance) jest po to, by chronić Cię przed utratą dochodów z wynajmu lub działaniami prawnymi, najlepiej w ogóle unikać takich sytuacji.

Jaka jest najlepsza strona do wynajmu krótkoterminowego?

Jeśli zdecydowałeś się na krótkoterminowy wynajem nieruchomości, dobrą wiadomością jest to, że masz wiele opcji.

Większość agentów nieruchomości pomoże Ci wynająć nieruchomość na okres 6 miesięcy. Jeśli chcesz wynająć swoją nieruchomość na krótszy okres, OpenRent jest jednym z najbardziej znanych (i najczęściej używanych) internetowych pośredników wynajmu krótkoterminowego.

Aby zorientować się w wynajmach krótkoterminowych w Twojej okolicy, możesz filtrować wynajem krótkoterminowy na Rightmove. Dzięki szybkiemu przejrzeniu wyników wyszukiwania zobaczysz, którzy lokalni agenci nieruchomości pomagają właścicielom nieruchomości w pozyskiwaniu najemców krótkoterminowych.

Ponadto rynek nieruchomości luksusowych jest szczególnie dobrze przystosowany do najmu krótkoterminowego. W związku z tym możesz znaleźć dedykowane oferty najmu krótkoterminowego od szanowanych agentów nieruchomości, takich jak Savills i Hamptons.

Oczywiście, chociaż skupiliśmy się na Gwarantowanym najmie krótkoterminowym, jeśli masz ochotę zanurzyć się na rynku wakacyjnym, będziesz mieć jeszcze więcej możliwości wynajmu krótkoterminowego. Airbnb, Vrbo, a nawet National Trust to tylko niektóre z krótkoterminowych opcji.