Kredyty hipoteczne z poręczeniem: Jak to działa?

Zakup nieruchomości staje się w ostatnich latach coraz trudniejszy, zwłaszcza że mamy do czynienia ze znacznym wzrostem kosztów życia, co znacznie uszczupliło zasoby wielu ludzi.

Wzrosły również ceny nieruchomości, a średnia cena domu wynosi 296 000 funtów (o 36 000 funtów więcej niż w poprzednim roku). Nic więc dziwnego, że tak wiele osób ma problem z zakupem nieruchomości.

Jednak osoby starające się o zakup nowego domu, mogą ułatwić sobie ten proces. Kredyty hipoteczne z poręczeniem (ang. guarantor mortgages) są doskonałym rozwiązaniem dla osób, którym odmówiono przyznania kredytu hipotecznego ze względu na takie czynniki jak niski wynik kredytowy lub niskie dochody.

W niniejszym artykule wyjaśniamy wszystko co należy wiedzieć o tym rodzaju kredytu hipotecznego. Omówimy, czym jest kredyt hipoteczny z poręczeniem i wyjaśnimy kto może z niego skorzystać. Omówimy również różne rodzaje kredytów hipotecznych z poręczeniem, ich zalety i wady, wyjaśnimy, kto może być poręczycielem oraz odpowiemy na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytów hipotecznych z poręczeniem, abyś mógł ocenić, czy jest to opcja dla Ciebie. Do rzeczy!

Czym są kredyty hipoteczne z poręczeniem?

Kredyt hipoteczny z poręczycielem oznacza, że ktoś (zazwyczaj członek najbliższej rodziny) bierze na siebie część ryzyka związanego z kredytem hipotecznym i występuje w roli poręczyciela. To oznacza, że jeśli kredytobiorca nie może spłacić kredytu hipotecznego, poręczyciel jest prawnie odpowiedzialny za jego spłatę.

Kredyty hipoteczne z poręczeniem funkcjonują dzięki wykorzystaniu nieruchomości lub oszczędności poręczyciela jako zabezpieczenia.

Poręczyciel nie posiada jednak udziałów w zakupionej nieruchomości i nie będzie wymieniony na akcie własności. Ten rodzaj kredytu hipotecznego ma wiele zalet, szczególnie dla tych, którzy mają trudności z samodzielnym zakupem nieruchomości. Nie jest jednak pozbawiony ryzyka – w dalszej części artykułu omówimy wady i zalety kredytów hipotecznych z poręczeniem.

Kto powinien skorzystać z kredytu hipotecznego z poręczeniem?

Kredyty hipoteczne z poręczeniem są odpowiednie dla osób, które mają trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Przyczyną takiego stanu rzeczy mogą być następujące czynniki:

• Zła ocena kredytowa: niska ocena kredytowa oznacza, że jesteś uważany za osobę, której pożyczenie pieniędzy wiąże się z większym ryzykiem. Dlatego też możesz mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego.
• Skromna historia kredytowa: jeśli wcześniej nie spłacałeś żadnych kredytów lub spłaciłeś ich niewiele, pośrednicy kredytów hipotecznych mogą mieć wątpliwości związane z pożyczaniem Ci pieniędzy, ponieważ nie ma dowodów, że jesteś uczciwym kredytobiorcą.
• Niski dochód: dochód jest najważniejszym czynnikiem, który pośrednicy kredytów hipotecznych wykorzystują do określenia, ile pieniędzy możesz pożyczyć. Jeśli masz niski dochód, poręczyciel może umożliwić Ci uzyskanie większego kredytu.
• Nieduża wpłata własna: kredyty hipoteczne z poręczeniem mogą być doskonałym rozwiązaniem, jeśli dokonałeś niedużej wpłaty własnej lub nie dokonałeś jej wcale, ponieważ pozwalają na pokrycie nawet 100% wartości nieruchomości. Chociaż kredyt hipoteczny pokrywający 100% wartości nieruchomości nie jest dostępny dla wszystkich, dzięki kredytowi hipotecznemu z poręczeniem nie musiał dokonywać wpłaty własnej.
  

Kto może poręczyć kredyt hipoteczny?

Poręczycielem kredytu hipotecznego nie może być każdy. Kredytodawca musi mieć pewność, że poręczyciel będzie w stanie pomóc Ci przez dłuższy czas i dokonać spłaty kredytu hipotecznego, jeśli Ty nie będziesz mógł tego zrobić. Dlatego też poręczyciel musi posiadać wystarczające środki finansowe. Na przykład, jeśli spłaca swój własny kredyt hipoteczny, musi mieć wystarczająco wysokie dochody, aby opłacić zarówno swoje, jak i Twoje raty.

Ponadto, instytucje udzielające kredytów hipotecznych wymagają, aby poręczyciel kredytu hipotecznego był osobą, z którą łączą Cię bliskie, długoterminowe relacje – niektórzy mogą nawet wymagać, aby poręczyciel był członkiem rodziny, np. Twoim rodzicem. Poręczyciel musi mieć ukończone 21 lat, a niektórzy kredytodawcy stosują również górne granice wiekowe.

Ponadto Twój poręczyciel zazwyczaj musi posiadać:

• Oszczędności lub nieruchomość: w zależności od rodzaju kredytu hipotecznego z poręczeniem, o który się ubiegasz, Twój poręczyciel będzie musiał posiadać oszczędności lub nieruchomość, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli kredyt hipoteczny wymaga posiadania oszczędności, poręczyciel zazwyczaj będzie musiał umieścić pieniądze na specjalnym koncie oszczędnościowym, które będzie zablokowane na kilka lat lub do momentu, gdy spłacisz wystarczającą kwotę kredytu hipotecznego. Ewentualnie, w przypadku kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem w postaci nieruchomości, kredytodawca przyjmie prawne obciążenie części nieruchomości poręczyciela. Kredytodawca może również wymagać od poręczyciela całkowitej spłaty kredytu hipotecznego lub przynajmniej posiadania określonego udziału w nieruchomości, np. spłacenia 50% kredytu hipotecznego.
• Dobra historia kredytowa: poręczyciel musi mieć dobrą ocenę i historię kredytową, gdyż pokaże to kredytodawcy, że potrafi dobrze gospodarować swoimi pieniędzmi i jest obciążony ryzykiem.
• Porada prawna: niektórzy kredytodawcy wymagają od poręczycieli uzyskania porady prawnej, dzięki której będą w pełni świadomi ryzyka. Ale nawet jeśli pożyczkodawca hipoteczny tego nie wymaga, zawsze zaleca się skorzystanie z niezależnej porady prawnej.
  

Ryzyko związane z kredytem hipotecznym z poręczeniem

Główne ryzyko związane z kredytem hipotecznym z poręczycielem wynika z faktu, że poręczyciel jest prawnie odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego w przypadku, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się z jego spłaty, co może wiązać się z utratą oszczędności lub nieruchomości.

Ponadto, jeśli poręczyciel nie jest w stanie spłacać rat, ryzykuje pogorszenie własnej oceny kredytowej. Należy również pamiętać, że poręczyciel może w przyszłości nie otrzymać kredytu hipotecznego, jeśli nadal będzie udzielał zabezpieczenia Twojego kredytu. Dlatego należy sprawdzić, czy planuje zaciągnąć własny kredyt hipoteczny, zanim zostanie prawnie zaangażowany w Twój.

Rodzaje kredytów hipotecznych z poręczeniem

Istnieją dwa główne rodzaje kredytów hipotecznych z poręczeniem:

• Zabezpieczenie stanowi nieruchomość
• Zabezpieczenie stanowią oszczędności
  

Omówimy je w tej części. Omówimy również inny rodzaj kredytu hipotecznego dla kredytobiorców o niskich dochodach lub wkładach własnych: rodzinny kredyt hipoteczny.

Zabezpieczenie stanowi nieruchomość

Wykorzystanie nieruchomości jako zabezpieczenia pozwala poręczycielowi pomóc przyjacielowi lub krewnemu w wejściu na rynek nieruchomości bez konieczności posiadania oszczędności. Dlatego też ten rodzaj kredytu hipotecznego jest dobrym rozwiązaniem. Wykorzystanie nieruchomości jako zabezpieczenia może jednak wiązać się z ogromnym ryzykiem.

W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego, obciążenie prawne jest nakładane na nieruchomość poręczyciela. Wymaga to od poręczyciela posiadania znacznego udziału w nieruchomości – niektórzy kredytodawcy wymagają, aby poręczyciel był właścicielem całej nieruchomości.

Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłat kredytu hipotecznego i pośrednik hipoteczny przejmuje nieruchomość, ale nie może odzyskać całej należnej kwoty w momencie jej sprzedaży, nieruchomość poręczyciela może zostać przejęta w celu pokrycia pozostałej kwoty.

Zabezpieczenie stanowią oszczędności

Wykorzystanie oszczędności jako zabezpieczenia to kolejny sposób na pomoc w zakupie nieruchomości. W tym przypadku poręczyciel będzie musiał zazwyczaj wpłacić kwotę odpowiadającą około 5-20% wartości nieruchomości na konto oszczędnościowe, które następnie zostanie powiązane z kredytem hipotecznym kredytobiorcy. Pieniądze te będą przechowywane na koncie przez określony czas lub do momentu, gdy kwota zadłużenia spadnie poniżej określonego progu.

Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłat, kredytodawca może zablokować konto oszczędnościowe na dłuższy czas. Większe ryzyko stanowi jednak fakt, że nieruchomość kredytobiorcy może zostać przejęta i sprzedana w celu pokrycia pozostałej kwoty kredytu hipotecznego Jeśli w ten sposób nie uda się odzyskać pełnej kwoty, kredytodawca może pobrać pozostałą kwotę z oszczędności poręczyciela.

Rodzinny kredyt hipoteczny

Rodzinny kredyt hipoteczny zakłada, że członek rodziny wpłaca oszczędności na konto (zazwyczaj w miejsce wkładu własnego) w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Konto jest powiązane z kredytem hipotecznym, a pośrednik kredytu hipotecznego odlicza kwotę oszczędności od całości pożyczanego kapitału. Oznacza to, że kredytobiorca będzie musiał zapłacić odsetki tylko od pomniejszonej kwoty.

Po spłaceniu przez kredytobiorcę części kredytu hipotecznego (około 30%), oszczędności zostaną zwrócone poręczycielowi. Zazwyczaj istnieje określony okres, w którym należy to zrobić – na ogół jest to 5 lat.

Gdzie mogę uzyskać kredyt hipoteczny z poręczeniem?

Istnieje kilka sposobów na uzyskanie kredytu hipotecznego z poręczeniem:

• Idź bezpośrednio do pożyczkodawcy: Wiele popularnych banków, takich jak Barclays, Lloyds i Nationwide, oferuje ten rodzaj kredytu hipotecznego. Możesz zwrócić się do nich bezpośrednio, aby uzyskać więcej informacji na temat oferowanych przez nie kredytów hipotecznych.
• Poproś o pomoc doradcę ds. kredytów hipotecznych: jeśli nie jesteś pewien, jaki rodzaj kredytu hipotecznego jest dla Ciebie najbardziej korzystny, porozmawiaj z doradcą ds. kredytów hipotecznych. Doradca oceni Twoją obecną sytuację finansową i wskaże Ci najlepszą opcję.
• Skorzystaj z usług pośrednika kredytów hipotecznych: pośrednik kredytów hipotecznych może udzielić Ci fachowej porady i aktualnych informacji na temat dostępnych na rynku kredytów hipotecznych, dzięki czemu będziesz mógł podjąć przemyślaną decyzję.
• Porównywarki internetowe: jeśli chcesz zapoznać się z sytuacją na rynku, możesz skorzystać z porównywarek, które pomogą Ci znaleźć odpowiednie kredyty hipoteczne. Możesz dopasować wyszukiwanie do swoich potrzeb, wprowadzając odpowiednie informacje.
  

Znalezienie odpowiedniego kredytu hipotecznego może zająć dużo czasu, ale warto go poświęcić, gdyż dzięki temu możemy uzyskać jak najlepszy kredyt. Warto również zauważyć, że nie trzeba od razu podejmować decyzji w sprawie oferowanych kredytów hipotecznych. Zazwyczaj oferty kredytów hipotecznych są ważne nawet pół roku, a w razie wątpliwości można skontaktować się z kredytodawcą.

Czy mogę pożyczyć więcej pieniędzy korzystając z kredytu hipotecznego z poręczeniem?

Tak, dzięki kredytowi hipotecznemu z poręczeniem możesz uzyskać wyższy kredyt niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, nawet jeśli dokonałeś niskiej wpłaty własnej lub nie dokonałeś jej wcale. Wynika to z faktu, że poręczyciel użyje swojej nieruchomości lub swoich oszczędności jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W oczach firmy hipotecznej, jest to mniej ryzykowna sytuacja, dlatego też możesz otrzymać wyższy kredyt hipoteczny.

Należy jednak pamiętać, że kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj udzielają kredytów jedynie do wysokości czterokrotności rocznego wynagrodzenia. Ponadto, aby określić wysokość kredytu, należy przejść kontrolę zdolności kredytowej.

Co się stanie, jeśli nie będę w stanie spłacić kredytu hipotecznego?

Jeśli nie będziesz w stanie spłacać kredytu hipotecznego, może wydarzyć się kilka rzeczy. Po pierwsze, pożyczkodawca może dać Ci więcej czasu na spłatę i ustanowić plan spłaty kredytu, który pomoże Ci uporać się z trudnościami. Nadal możesz jednak ponosić opłaty z tytułu opóźnienia lub braku płatności. Możesz też poprosić swojego poręczyciela o dokonywanie płatności za Ciebie.

Jeśli nadal nie jesteś w stanie spłacać swojego kredytu hipotecznego, kredytodawca może:

• Skontaktować się z Twoim poręczycielem – jeśli jeszcze tego nie zrobił.
• Wykorzystać oszczędności poręczyciela znajdujące się na wskazanym koncie – jeśli używał oszczędności jako zabezpieczenia.
• Przedłużyć okres, w którym poręczyciel nie będzie miał dostępu do swoich oszczędności.
• Zastawić nieruchomość na pokrycie kwoty, którą jesteś winien. Jeśli to nie wystarczy, kredytodawca może przejąć nieruchomość poręczyciela lub wykorzystać jego oszczędności, które stanowiły zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
  

Są jednak pewne rozwiązania, które mogą zapobiec przejęciu domu. Można np. kupić ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Takie ubezpieczenie zabezpiecza spłatę kredytu hipotecznego na wypadek, gdybyś nie mógł pracować z powodu choroby lub gdybyś został zwolniony z pracy.

Zalety i wady kredytu hipotecznego z poręczeniem

Jest kilka zalet zaciągnięcia kredytu hipotecznego z poręczeniem, w tym:

• Możliwość zakupu nieruchomości bez oszczędności: w przypadku niektórych kredytów hipotecznych z poręczeniem można uzyskać kredyt bez konieczności posiadania jakichkolwiek oszczędności. Możesz również uzyskać kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, dzięki czemu będziesz musiał zaoszczędzić znacznie mniej pieniędzy niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego.
• Możesz uzyskać wyższy kredyt: dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu w postaci poręczyciela, kredytodawcy mogą zaoferować Ci wyższy kredyt hipoteczny.
• Większe szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego: dzięki poręczycielowi można zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego, ponieważ kredytodawcy będą postrzegać kredyt jako mniej ryzykowny.
• Potencjalna poprawa oceny kredytowej: jeśli masz niską ocenę kredytową, dokonywanie regularnych i terminowych spłat kredytu hipotecznego z poręczeniem może pomóc w poprawieniu oceny kredytowej.

Istnieją jednak pewne zagrożenia i wady tego rozwiązania, o których należy pamiętać:

• Wyższe oprocentowanie: kredyty hipoteczne z poręczeniem często mają wyższe oprocentowanie niż standardowe kredyty hipoteczne, ponieważ stanowią dla pośredników wyższe ryzyko.
• Kredyty hipoteczne z poręczeniem mogą wiązać się z utratą oszczędności lub nieruchomości poręczyciela: jeśli nie wywiążesz się ze spłat kredytu hipotecznego, poręczyciel będzie odpowiedzialny za ich pokrycie. To z kolei może doprowadzić go do utraty oszczędności lub nieruchomości. Może ucierpieć również jego ocena kredytowa.
• Ujemny kapitał własny: możesz mieć ujemny kapitał własny, jeśli wartość Twojej nieruchomości spadnie poniżej kwoty, którą pożyczyłeś. W takim przypadku nadal trzeba będzie spłacić całą pożyczoną kwotę wraz z naliczonymi odsetkami.
• Wyższe miesięczne raty: generalnie, im mniejszy wkład własny, tym wyższa kwota, którą trzeba będzie zwrócić pośrednikowi każdego miesiąca.
• Brak natychmiastowego udziału w nieruchomości: jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny z zerową wpłatą własną i poręczycielem, nie posiadasz udziału w nieruchomości od samego początku. To oznacza, że jeśli wartość nieruchomości spadnie, możesz być zmuszony do jej sprzedaży, ale nadal będziesz musiał zwrócić pośrednikowi hipotecznemu całą kwotę wraz z innymi poniesionymi kosztami.
  

Często zadawane pytania

W tej części omówimy niektóre z najczęściej zadawanych pytań dotyczących kredytów hipotecznych z poręczeniem.

Jaką kwotę mogę pożyczyć, korzystając z kredytu hipotecznego z poręczeniem?

Zwykle będziesz mógł pożyczyć czterokrotność swojej rocznej pensji. Niektórzy kredytodawcy pozwalają na pożyczenie nawet pięciokrotności pensji dzięki poręczycielowi. Nadal będziesz podlegać kontroli zdolności kredytowej, która pozwoli ustalić, ile możesz pożyczyć. Taka kontrola sprawdza całkowite wynagrodzenie i określa, jaką kwotę możesz spłacić każdego miesiąca.

Czy mając poręczyciela masz większe szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego?

Tak, dzięki poręczycielowi masz większe szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Dzieje się tak dlatego, że kredytodawcy uznają kredyt za mniej ryzykowny, ponieważ poręczyciel może spłacać raty za Ciebie.

Co się stanie, jeśli mój poręczyciel umrze?

Chociaż nie powinno się planować takiej sytuacji, należy wiedzieć, co się stanie, jeśli poręczyciel umrze, a kredyt hipoteczny nie będzie jeszcze spłacony. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, może spotkać Cię kilka rzeczy:

• Twój kredytodawca hipoteczny może zażądać od Ciebie znalezienia innego poręczyciela.
• Jeśli spłaciłeś wystarczająco dużą część swojego kredytu hipotecznego, możesz być w stanie zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny bez poręczyciela.
• Jeśli jesteś zapisany w testamencie swojego poręczyciela, możesz wykorzystać spadek do spłacenia części lub całości kredytu hipotecznego.

Czy mogę uzyskać kredyt hipoteczny z poręczycielem na zakup nieruchomości na wynajem?

Chociaż jest to bardzo rzadko spotykane, niektórzy kredytodawcy oferują kredyty hipoteczne z poręczeniem dla nieruchomości zakupionych na wynajem. W przypadku takiego rodzaju kredytu hipotecznego raty są zazwyczaj niższe, ponieważ spłacasz tylko odsetki od kredytu. Ponadto są one obarczone mniejszym ryzykiem, ponieważ spłaty kredytu są zazwyczaj pokrywane z czynszu otrzymywanego od najemców – oznacza to, że istnieje większe prawdopodobieństwo, że będziesz w stanie spłacić kredyt hipoteczny, jeśli stracisz dochód.

Czy kredyty hipoteczne z poręczeniem są tańsze?

Wstępny koszt kredytu hipotecznego z poręczeniem może być niższy niż koszt standardowego kredytu hipotecznego, ponieważ wymagana jest mniejsza wpłata własna. Jednak w związku z tym kredyty hipoteczne z poręczeniem charakteryzują się wyższymi miesięcznymi ratami. Co więcej, objęte są wyższym oprocentowaniem ze względu na zwiększone ryzyko dla kredytodawców.