W Wielkiej Brytanii możemy nabyć nieruchomość z prawem dzierżawy (leasehold) lub prawem własności (freehold). Warto zwrócić uwagę na to, czym te prawa się różnią, ponieważ każde z nich wiąże się z konkretnymi obowiązkami i zobowiązaniami finansowymi. Różnica tkwi również w zakresie prawa własności.
Szacuje się, że w Anglii jest 4.77 milionów lokali mieszkalnych typu leasehold, z czego 72% to mieszkania. Dlatego dla większości osób domy kojarzą się z prawem własności, a mieszkania – z prawem dzierżawy. Nie zawsze jednak tak właśnie jest.
W przeszłości dzierżawa (leasehold) nie cieszyła się renomą z powodu dodatkowych kosztów, z jakimi się wiązała. Sytuacja zaczęła się zmieniać wraz z nowymi przepisami wprowadzonymi przez rząd brytyjski w Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, które uregulowały przede wszystkim kwestię czynszu gruntowego (ground rent), co zmniejszyło obciążenie finansowe dla osób, które decydują się na nabycie tego typu nieruchomości. Obecny rząd planuje wprowadzenie dalszych zmian w ramach Leasehold and Freehold Reform Act 2024.
Oba typy nieruchomości wiążą się z różnymi zobowiązaniami prawnymi i finansowymi, w związku z tym przygotowaliśmy przewodnik, który pomoże w podjęciu decyzji, który z nich będzie lepszą opcją dla Ciebie.
- Ważne! Omówione w poniższym artykule informacje dotyczą zakupu nieruchomości w Anglii i Walii. W przypadku Szkocji i Irlandii Północnej przepisy i obowiązujące procedury mogą się różnić.
Czym jest freehold?
Freehold to prawo własności budynku, gruntu, na którym się znajduje oraz około 152,5m przestrzeni powietrznej nad nieruchomością. Prawo to może jednak zostać przejęte przez kredytodawcę, w przypadku gdy właściciel nie będzie spłacał rat kredytu hipotecznego. Większość domów to „freeholdy”, aczkolwiek niektóre mieszkania mogą być własnością grupy sąsiadów, którzy zdecydują się na wspólne wykupienie części udziałów freehold.
Właściciel prawa własności freehold ma obowiązek utrzymywać nieruchomość, w tym zarówno grunt, jak i budynek (m.in. stan ścian czy konstrukcja dachu), a co za tym idzie, jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów wszelkich napraw. Również wykupienie ubezpieczenia budynku należy do zadań właściciela. Mając prawo własności, możemy dokonywać zmian konstrukcji budynku oraz jego rozbudowy (po otrzymaniu pozwolenia od lokalnego urzędu miejskiego).
Jeśli posiadamy prawo leasehold, możemy mieć możliwość wykupienia freehold. W przypadku domów mamy szansę na nabycie pełnego prawa własności, z kolei mieszkania – z częściowym prawem własności (share of freehold), co oznacza, że będziemy dzielić je z pozostałymi właścicielami mieszkań w budynku.
Flying freehold – co to?
Niektóre nieruchomości są budowane na gruntach, które nie podlegają temu samemu prawu własności. W tym przypadku mamy do czynienia z tzw. flying freehold, który najczęściej dotyczy:
- nieruchomości na stromych zboczach
- nieruchomości wybudowanych na przejściach
- łuków
- balkonów znajdujących się nad inną nieruchomością
- piwnic znajdujących się pod sąsiadującą nieruchomością
Remonty takich nieruchomości mogą być trudne, ponieważ będą wymagały ustalenia przez wiele stron, do kogo należy prawo własności nad daną częścią budynku. Może to zrodzić problemy dotyczące pokrycia kosztów remontu oraz odmowy dostępu, co może wstrzymać postęp prac do momentu osiągnięcia porozumienia.
Ze względu na trudności związane z nieruchomościami typu flying freehold, niektóre banki nie udzielą kredytu lub wprowadzą ograniczenia do umowy kredytowej.
Ile kosztuje freehold?
Podobnie jak w przypadku cen domów, koszt nieruchomości z prawem własności może być różny. Oprócz ceny domu nabywcę czekają również dodatkowe opłaty, w tym:
- Koszty prawne
- Wycena
- Opłata skarbowa (stamp duty)
- Opłaty związane z wpisem do ksiąg wieczystych
Czym jest leasehold?
W przeciwieństwie do własności typu freehold, kupując dom w ramach leasehold (po polsku: dzierżawa) nabywamy własność nieruchomości, ale nie gruntu, na którym się znajduje. Ziemia nadal należy do osoby z prawem własności. Ponadto, w przypadku leasehold własność jest ograniczona okresem dzierżawy, który może wynosić kilka lat, dekad, a nawet wieków. Po wygaśnięciu dzierżawy, prawo własności wraca do właściciela gruntu.
Leasehold upoważnia nas do mieszkania w nieruchomości przez określony czas. Trzeba jednak pamiętać, że podczas trwania umowy w zasadzie nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, ponieważ jesteśmy traktowani jako najemca właściciela gruntu, nawet jeśli możemy nabyć lub sprzedać dom czy mieszkanie na wolnym rynku.
Choć wśród nieruchomości typu leasehold znajdziemy zarówno domy jednorodzinne, jak i mieszkania, z tymi drugimi spotkamy się zdecydowanie częściej – większość z nich sprzedawana jest z prawem dzierżawy. Dzieje się tak, ponieważ w przypadku mieszkań mamy do czynienia z wieloma lokalami na tym samym gruncie, który w tej sytuacji pozostaje własnością dewelopera lub firmy, która kupiła freehold.
Kupując nieruchomość z prawem leasehold, najlepiej zdecydować się na okres dzierżawy liczący ponad 100 lat. Warto też unikać dzierżaw krótszych niż 80 lat – mogą utrudniać sprzedaż nieruchomości lub przeniesienie, a nawet uzyskanie kredytu hipotecznego na jej zakup. W dodatku przedłużenie tak krótkiej dzierżawy może być kosztowne, zwłaszcza gdy okres jej trwania zbliża się ku końcowi. Jeśli pozwolimy, aby spadł poniżej 80 lat, to oprócz kosztu przedłużenia leasehold, będziemy musieli zapłacić 50 procent tzw. marriage value, czyli wzrostu wartości nieruchomości wskutek przedłużenia jej dzierżawy.
- Ważne! Choć termin wejścia w życie zapisów Leasehold and Freehold Reform Act 2024 nie został jeszcze określony, zakładają one sporo zamian m.in. ułatwienie i obniżenie kosztów związanych z przedłużeniem dzierżawy, zwiększenie standardowego okresu przedłużenia leasehold do 990 lat, a także, poza określonymi wyjątkami, wprowadzenie zakazu sprzedaży nowych domu typu leasehold.
Jakie obowiązki ma właściciel prawa dzierżawy?
Wszystkie prawa i obowiązki dzierżawców, a także zobowiązania osoby z prawem własności gruntu określone są w umowie, którą każdy właściciel prawa dzierżawy otrzymuje. Taka umowa zawiera warunki określające m.in.:
- opłaty eksploatacyjne za utrzymanie nieruchomości
- konieczność uzyskania zgody właściciela freehold na większe prace remontowe i dokonywanie zmian w budynku
- kto ponosi odpowiedzialność za naprawy (właściciel prawa dzierżawy czy własności)
- ograniczenia dotyczące posiadania zwierząt domowych
- kto jest odpowiedzialny za rozwiązywanie problemów np. z głośnymi sąsiadami
Umowa dzierżawy jest wiążąca prawnie. W ekstremalnych przypadkach dzierżawca może zostać eksmitowany za naruszenie warunków tej umowy. Może także zostać wezwany do sądu i otrzymać karę grzywny, jeśli dokona zniszczeń nieruchomości.
Czynsz za grunt
Czynsz za grunt (czasami wliczony w dzierżawę) to opłata, którą dzierżawcy muszą płacić właścicielowi gruntu. Warto jednak wiedzieć, że zasady dotyczące ground rent uzależnione są od daty zawarcia umowy leasehold:
- W przypadku dzierżaw sprzed 30 czerwca 2022 roku: Dzierżawca musi zapłacić czynsz gruntowy, jeśli otrzyma od właściciela działki oficjalne żądanie na piśmie. Właściciel może domagać się uregulowania należności za ostatnie sześć lat, a także spłaty całej kwoty jednocześnie. Jeśli po otrzymaniu żądania nie opłacimy czynszu, właściciel może skierować sprawę na drogę sądową. Podniesienie wysokości czynszu jest możliwe tylko po uzyskaniu zgody dzierżawcy lub jeśli taką możliwość przewiduje umowa leasehold.
- W przypadku nowych dzierżaw po 30 czerwca 2022 roku: Nie ma obowiązku uiszczania żadnych opłat oprócz symbolicznego czynszu. Jego stawka podstawowa to zero, co oznacza, że w praktyce czynszu za grunt nie zapłacimy, aczkolwiek będzie stanowił wiążącą prawnie umowę z właścicielem gruntu. Co ważne, ta zmiana obowiązuje tylko w przypadku nowych dzierżaw – jeśli wykupimy nieruchomość typu leasehold od innego dzierżawcy przed lub w dniu 30 czerwca 2022 roku, nadal musimy płacić ground rent.
Jakie są wady i zalety nieruchomości typu leasehold?
Zalety
Większość dzierżawców nie musi zajmować się ani płacić za utrzymanie i naprawy zewnętrznych i wewnętrznych części wspólnych budynku. Warunki dzierżawy mogą również określać, iż to do właściciela gruntu należy radzenie sobie z hałaśliwymi sąsiadami lub innymi problemami. Do jego obowiązków będzie również należało ubezpieczenie budynku.
Właściciele prawa dzierżawy zazwyczaj płacą niższy zadatek, a cena nieruchomości jest bardziej przystępna. Wiele nieruchomości typu leasehold posiada części wspólne, w tym siłownie czy duże parkingi, z których mieszkańcy mogą korzystać w ramach dzierżawy.
Wady
Przede wszystkim dzierżawa pozwala nabyć nieruchomość jedynie na określoną liczbę lat. Do tego dochodzi też czynsz za grunt. Czasami jest on tak wysoki, że może prowadzić do trudności z przeniesieniem kredytu czy sprzedażą nieruchomości, a zniesienie lub zmiana czynszu za grunt może kosztować tysiące funtów. (Na szczęście planowane zmiany przepisów zakładają uregulowanie tej kwestii i wprowadzenie bardziej przejrzystych i korzystniejszych dla dzierżawców zasad.) Również opłaty eksploatacyjne (zwykle miesięczne lub roczne) mogą być podwyższane i sięgać setek, a nawet tysięcy funtów rocznie, jeśli umowa nie określa jasno ich górnej granicy.
Kolejnym problemem może być brak wiedzy na temat dostępnych możliwości w zakresie przedłużenia umowy dzierżawy lub wykupienia prawa własności gruntu, a także związanych z tym terminów i opłat. Niektórzy dzierżawcy nie wiedzą, jakie przysługują im prawa, ponieważ nie otrzymali takiej informacji.
Jakie są wady i zalety nieruchomości typu freehold?
Zalety
Jedną z największych zalet posiadania nieruchomości z prawem własności jest bycie pełnym właścicielem gruntu i budynku. Właściciel nie musi zatem opłacać czynszu za grunt ani dodatkowych opłat za utrzymanie. Ponadto może samodzielnie decydować o kwestiach takich jak remonty, posiadanie zwierzęcia domowego, czy wysokość inwestycji w utrzymanie nieruchomości. Jednak w przypadku rozbudowy nadal musi uzyskać pozwolenie od lokalnych władz.
Łatwiej jest też przenieść kredyt czy otrzymać kredyt na nieruchomość typu freehold. Domy z prawem własności na dłuższą metę zyskują na wartości. Ponieważ nieruchomość nie jest dzierżawiona, nie trzeba martwić się też przedłużeniem umowy i związanymi z tym kosztami.
Wady
Nieruchomości typu freehold są droższe, ponieważ cena obejmuje zarówno budynek, jak i działkę, na której się znajduje. Oznacza to, że na właścicielu będzie spoczywała odpowiedzialność za całą posesję, a także obowiązek pokrycia całości kosztów związanych z utrzymaniem, jak również ubezpieczeniem budynku.
Większość nieruchomości z prawem własności to domy, co znacznie ogranicza wybór, jeśli planujemy kupić mieszkanie. Ponadto, ze względu na brak części wspólnych, nie możemy liczyć np. na miejsca do wspólnej rekreacji.
Najczęściej zadawane pytania
Czy posiadając nieruchomość z prawem dzierżawy mogę wykupić prawo własności?
Jako właściciele nieruchomości typu leasehold, mamy możliwość wykupienia prawa własności (freehold). Istnieją jednak określone kroki i wymagania, które trzeba w tym celu spełnić – różne w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie, czy dom.
Dzierżawcy posiadający mieszkania mogą wspólnie wykupić freehold całego bloku i gruntu, na którym stoi. Natomiast dla dzierżawców posiadających dom typu leasehold dostępne są dwie drogi pozwalające na samodzielne wykupienie całej nieruchomości: nieoficjalna i oficjalna.
Jako dzierżawcy możemy nieoficjalnie zwrócić się do właściciela i zapytać, czy nie byłby zainteresowany sprzedażą prawa własności. Właściciel gruntu nie ma obowiązku udzielenia odpowiedzi, ale jeśli się zgodzi, możliwe będzie przejście do ustalania warunków sprzedaży. Ta opcja pozwala zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy, jednak w przypadku, gdy wstępne negocjacje nie przyniosą rezultatów, możemy skorzystać z oficjalnej ścieżki.
Złożenie wniosku w ramach oficjalnej procedury wymaga przestrzegania ścisłych ram czasowych określonych przez prawo. Przed jego złożeniem warto upewnić się, że spełniamy niezbędne kryteria. Oficjalna ścieżka zapewnia dzierżawcy większą ochronę, w przypadku gdy nie może dojść do porozumienia z właścicielem w kwestii warunków sprzedaży lub ceny.
Czy leasehold działa tak samo w całej Wielkiej Brytanii?
Nieruchomości typu leasehold można znaleźć na większości terytorium UK, jednak nie wszędzie są równie popularne. W dodatku dzierżawa może być regulowana różnymi przepisami w zależności od tego, gdzie kupujemy dom/mieszkanie.
Na przykład, mimo że w Anglii leasehold jest częste, w Szkocji taka forma własności jest dość rzadka — preferowane jest kupowanie nieruchomości wraz z prawem własności. O odmiennym podejściu do leasehold świadczą również wprowadzone lub dopiero planowane zmiany prawne. W Anglii i Walii rząd skupiał się w ostatnich latach przede wszystkim na regulacjach, których celem było ograniczenie niesprawiedliwych praktyk i zwiększenie praw dzierżawców. Z kolei w Szkocji już w 2012 roku Parlament przyjął Long Leases (Scotland) Act 2012, czego skutkiem było przekształcenie określonych umów leasehold (przede wszystkim tych, których okres był dłuższy niż 175 lat) w prawo własności.
Podsumowanie
Posiadanie zarówno nieruchomości typu leasehold, jak i freehold ma swoje zalety i wady. Przede wszystkim, osoby z prawem własności są właścicielami nieruchomości, a także działki, na której się znajduje, ale jednocześnie ponoszą pełną odpowiedzialność za jej utrzymanie oraz ubezpieczenie. Z drugiej strony, właściciele nieruchomości z prawem dzierżawy muszą liczyć się z ograniczeniem czasowym tej dzierżawy oraz dodatkowymi kosztami, jak opłaty eksploatacyjne i na utrzymanie wspólnych części, ale nie muszą samodzielnie dbać o stan budynku.
Źródła: MoneyHelper, Gov.uk
Blog marketingowy prowadzony przez Pol-Plan Ubezpieczenia.