Leasehold a freehold: czym się różnią?

W Wielkiej Brytanii możemy nabyć nieruchomość z prawem dzierżawy (leasehold) lub prawem własności (freehold). Warto zwrócić uwagę na to, czym te prawa się różnią, ponieważ każde z nich wiąże się z konkretnymi obowiązkami i zobowiązaniami finansowymi. Różnica tkwi również w zakresie prawa własności, które otrzymujemy kupując nieruchomość typu freehold w przeciwieństwie do nieruchomości leasehold, której to prawo nie dotyczy.

Szacuje się, że w Anglii jest 4,86 milionów lokali mieszkalnych typu leasehold, z czego 71% to mieszkania. Dlatego dla większości osób, domy kojarzą się z prawem własności, a mieszkania – z prawem dzierżawy. Nie zawsze jednak tak właśnie jest.

Dzierżawa gruntu (leasehold) nie cieszyła się w przeszłości dobrą renomą, aczkolwiek rząd brytyjski wprowadził nowe środki, dzięki którym właściciele tego typu nieruchomości będą mniej obciążeni finansowo.

Oba typy nieruchomości wiążą się z różnymi zobowiązaniami prawnymi i finansowymi, w związku z tym przygotowaliśmy przewodnik, który pomoże w podjęciu decyzji, który z nich będzie lepszą opcją dla Ciebie.

Czym jest freehold?

Freehold to prawo własności budynku, gruntu, na którym się znajduje oraz około 152,5m przestrzeni powietrznej nad nieruchomością. Prawo to może jednak zostać przejęte przez kredytodawcę, w przypadku gdy właściciel nie będzie spłacał rat kredytu hipotecznego. Większość domów to „freeholdy”, aczkolwiek niektóre mieszkania mogą być własnością grupy sąsiadów w ramach umowy własności z firmą zarządzającą.

Właściciel prawa własności freehold ma obowiązek utrzymywać nieruchomość i grunt, w tym mienie ruchome zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku, a także jego ściany i konstrukcję dachu. Musi też on pokryć koszty wszelkich napraw oraz ubezpieczenia nieruchomości.

Mając prawo własności możemy dokonywać zmian konstrukcji budynku, w tym jego rozbudowy. Jednak najpierw musimy otrzymać na to pozwolenie od lokalnego urzędu miejskiego.

Posiadając leasehold, czyli prawo dzierżawy, możemy mieć możliwość wykupienia freehold, czyli pełnego prawa własności. Niektóre mieszkania można nabyć z częściowym prawem własności (share of freehold), co oznacza, że będziemy dzielić je z właścicielami pozostałych lokali mieszkalnych w budynku. Domy zaś kupujemy z pełnym prawem własności. Jeśli nasza dzierżawa była już dosyć krótka, to wykupując freehold zapłacimy za niego więcej.

Flying freehold

Niektóre nieruchomości są budowane na gruntach, które nie podlegają temu samemu prawu własności. W tym przypadku mamy do czynienia z tzw. flying freehold, który najczęściej dotyczy:

• nieruchomości na stromych zboczach
• nieruchomości wybudowanych na przejściach
• łuków
• balkonów znajdujących się nad inną nieruchomością
• piwnic znajdujących się pod sąsiadującą nieruchomością

Remonty takich nieruchomości mogą być trudne, ponieważ będą wymagały ustalenia przez wiele stron, do kogo należy prawo własności nad daną częścią budynku. Może to zrodzić problemy dotyczące pokrycia kosztów remontu oraz odmowy dostępu, co może wstrzymać postęp prac do momentu osiągnięcia porozumienia.

Ze względu na trudności związane z nieruchomościami typu flying freehold, niektóre banki nie udzielą kredytu lub wprowadzą ograniczenia do umowy kredytowej.

Ile kosztuje freehold?

Podobnie jak w przypadku cen domów, koszt nieruchomości z prawem własności może być różny. Oprócz ceny domu, nabywcę czekają również dodatkowe opłaty w tym:

• Koszty prawne
• Wycena
• Opłata skarbowa (stamp duty)
• Opłaty związane z wpisem do ksiąg wieczystych

Czym jest leasehold?

W przeciwieństwie do własności typu freehold, leasehold oznacza własność nieruchomości, ale nie gruntu, na którym się znajduje. Ziemia należy wówczas do osoby z prawem własności. Ponadto, własność nieruchomości jest ograniczona czasowo określoną liczbą lat, dekad, czy wieków. Jej dokładna długość będzie zależała od okresu czasu trwania dzierżawy. Po wygaśnięciu dzierżawy, prawo własności wraca do właściciela gruntu.

Większość mieszkań sprzedawana jest z prawem dzierżawy, zaś prawo własności gruntu należy do dewelopera lub firmy, która kupiła freehold. Dzieje się tak, ponieważ w przypadku mieszkań mamy do czynienia z wieloma lokalami na tym samym gruncie. Jeżeli natomiast chodzi o domy, to sprawa jest znacznie mniej skomplikowana, gdyż na jednej działce znajduje się tylko jedna nieruchomość.

Posiadanie dzierżawy upoważnia nas do mieszkania w nieruchomości przez określoną liczbę lat. Pamiętajmy jednak, że w okresie trwania umowy nadal jesteśmy traktowani jako najemca właściciela prawa własności gruntu. Ponadto, jako dzierżawcy w zasadzie nie jesteśmy właścicielami nieruchomości, nawet jeśli możemy nabyć lub sprzedać dom czy mieszkanie.

Kupując nieruchomość z prawem leasehold, najlepiej jest zdecydować się na taką, której dzierżawa opiewa na okres ponad 100 lat. Warto też unikać dzierżaw krótszych niż 80 lat, ponieważ mogą utrudnić sprzedaż nieruchomości lub przeniesienie kredytu. Kredytodawcy zaś mogą nie przyznać kredytu hipotecznego na kupno takiego domu czy mieszkania.

Przedłużenie tak krótkiej dzierżawy może być kosztowne, zwłaszcza gdy okres jej trwania zbliża się ku końcowi. Jeśli pozwolimy, aby spadł poniżej 80 lat, to oprócz kosztu przedłużenia dzierżawy, będziemy musieli zapłacić 50 procent tzw. marriage value, czyli wzrostu wartości nieruchomości wskutek przedłużenia jej dzierżawy.

Jakie obowiązki ma właściciel prawa dzierżawy?

Wszystkie prawa i obowiązki dzierżawców, a także zobowiązania osoby z prawem własności gruntu określone są w umowie, którą każdy właściciel prawa dzierżawy otrzymuje. Taka umowa zawiera warunki dotyczące m.in.:

• opłaty za utrzymanie nieruchomości
• zgody właściciela freehold na dokonywanie zmian w budynku
• kto ponosi odpowiedzialność za naprawy (właściciel prawa dzierżawy czy własności)
• ograniczeń dotyczących posiadania zwierząt
• kto jest odpowiedzialny za rozwiązywanie problemów np. z głośnymi sąsiadami
  

Umowa dzierżawy jest wiążąca prawnie. W ekstremalnych przypadkach, dzierżawca może zostać eksmitowany za naruszenie warunków tej umowy. Może także zostać wezwany do sądu i otrzymać karę grzywny, jeśli dokona zniszczeń nieruchomości.

Czynsz za grunt

Czynsz za grunt (czasami wliczony w dzierżawę) to opłata, którą dzierżawcy muszą płacić właścicielowi gruntu. W przypadku dzierżaw sprzed 30 czerwca 2022 r., nie będziemy musieli płacić czynszu, chyba, że właściciel gruntu wysłał nam oficjalne żądanie.

Jeśli takie żądanie otrzymaliśmy, ale nie zapłaciliśmy czynszu za grunt, to właściciel może złożyć przeciwko nam pozew do sądu. Właściciel gruntu ma prawo domagać się sądownie zapłaty czynszu za ostatnie sześć lat i może żądać jednorazowej spłaty długu. Ma również prawo do zwiększenia wysokości czynszu, ale wcześniej musi zwrócić się do dzierżawcy o potwierdzenie nowej kwoty.

W przypadku zaś nowych dzierżaw po 30 czerwca 2022 r., nie ma obowiązku uiszczania żadnych opłat oprócz symbolicznego czynszu. Jego stawka podstawowa to zero, co oznacza, że w praktyce czynszu za grunt nie zapłacimy. Aczkolwiek będzie on stanowił wiążącą prawnie umowę z właścicielem gruntu.

W przypadku dzierżaw wykupionych przez innego dzierżawcę przed lub w dniu 30 czerwca 2022 r. nadal musimy płacić czynsz za grunt. Opłaty obowiązują jedynie w przypadku nowych dzierżaw wykupionych w dniu lub po tej dacie.

Jakie są wady i zalety nieruchomości typu leasehold?

Zalety

Większość dzierżawców nie musi zajmować się ani płacić za utrzymanie lub naprawy części wspólnych nieruchomości zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz budynku. Warunki dzierżawy mogą również określać, iż to właściciel gruntu, a nie dzierżawca będzie musiał radzić sobie z hałaśliwymi sąsiadami lub innymi problemami. Do jego obowiązku będzie również należało ubezpieczenie budynku.

Właściciele prawa dzierżawy zazwyczaj płacą niższy zadatek, a cena nieruchomości też jest bardziej przystępna. Wiele nieruchomości typu leasehold posiada części wspólne, w tym siłownie czy duże parkingi, z których mieszkańcy mogą korzystać w ramach dzierżawy.

Wady

Jednym z najczęściej wspominanych problemów związanych z posiadaniem nieruchomości z prawem dzierżawy jest czynsz za grunt. Czasami jest on tak wysoki, że dzierżawcy zgłaszają problemy z przeniesieniem kredytu czy sprzedażą nieruchomości. Zniesienie lub zmiana czynszu za grunt może kosztować tysiące funtów.

Opłaty za utrzymanie również wzrastają i mogą sięgać setek a nawet tysięcy funtów rocznie. Dzierżawcy muszą zwykle je opłacać właścicielowi gruntu miesięcznie lub rocznie. Obowiązek uiszczania opłaty za utrzymanie jest jednym z warunków dzierżawy i może ulec podwyżce, jeśli umowa jasno nie określa jego górnej granicy.

Kolejnym problemem napotykanym przez dzierżawców jest wiedza, kiedy powinni dzierżawę przedłużyć. Przedłużenie prawa dzierżawy lub wykupienie prawa własności gruntu może kosztować tysiące funtów. Ponadto, niektórzy dzierżawcy nie wiedzą jak to zrobić, gdyż nie otrzymali takiej informacji.

Jakie są wady i zalety nieruchomości typu freehold?

Zalety

Jedną z największych zalet posiadania nieruchomości z prawem własności jest bycie pełnym właścicielem gruntu i budynku. Właściciel nie musi zatem opłacać czynszu za grunt ani opłat za utrzymanie nieruchomości. Ponadto, nie ma obowiązku pytania o zgodę na rozbudowę, remonty czy posiadanie zwierząt domowych. Aczkolwiek nadal musi uzyskać zgodę na rozbudowę od lokalnego urzędu lub władz.

Łatwiej jest mu też przenieść kredyt czy otrzymać pożyczkę na nieruchomość typu freehold. Domy czy mieszkania z prawem własności na dłuższą metę zyskują więcej na wartości. Nie ma również konieczności sprawdzania długości dzierżawy i pilnowania, kiedy wygaśnie oraz kiedy trzeba będzie ją przedłużyć (co może być bardzo kosztowne).

Wady

Nieruchomości typu freehold są droższe, ponieważ cena obejmuje zarówno budynek jak i działkę na której się znajduje. Oznacza to, że na właścicielu będzie spoczywał obowiązek pokrycia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, jak również ubezpieczenia budynku; będzie on również odpowiedzialny za całą posesję.

Większość nieruchomości z prawem własności to domy, co znacznie ogranicza wybór, jeśli planujemy kupić mieszkanie. Ponadto, ze względu na brak części wspólnych, nie możemy liczyć na miejsca do wspólnej rekreacji, gdyż większość tego rodzaju nieruchomości jest położona na osobnej działce gruntowej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy posiadając nieruchomość z prawem dzierżawy mogę wykupić prawo własności?

Jako właściciele nieruchomości typu leasehold, możemy wykupić freehold dający prawo własności gruntu, na którym położona jest nieruchomość. Zawsze możemy o to zapytać obecnego właściciela gruntu. Są jednak pewne kroki, które trzeba podjąć w zależności od tego, czy mieszkamy w mieszkaniu czy domu.

Dzierżawcy posiadający mieszkania mogą wspólnie wykupić freehold całego bloku i gruntu, na którym stoi. Natomiast dzierżawcy posiadający dom mają prawo złożyć wniosek o taki wykup, pod warunkiem, że spełniają odpowiednie kryteria. Wniosek można złożyć w ramach oficjalnej procedury według ścisłych ram czasowych określonych przez prawo. Taka oficjalna ścieżka zapewnia dzierżawcy większą ochronę, w przypadku gdy nie może dojść do porozumienia z właścicielem w kwestii warunków sprzedaży lub ceny.

Dzierżawcy mogą również nieoficjalnie zwrócić się do właściciela i zapytać, czy nie byłby zainteresowany sprzedażą prawa własności. Właściciel gruntu nie ma obowiązku odpowiedzenia na to zapytanie, ale jeśli się zgodzi, to obie strony będą musiały negocjować i ustalić warunki sprzedaży.

Nieoficjalna procedura nabycia prawa własności może zaoszczędzić nam czasu i pieniędzy, ale gdy wstępne negocjacje nie przyniosą rezultatów, to będziemy musieli wybrać oficjalną ścieżkę.

Podsumowanie

Leasehold oznacza posiadanie nieruchomości, ale nie gruntu, na którym się znajduje. Prawo własności gruntu należy do właściciela, zaś własność samej nieruchomości jest ograniczona czasowo do określonej liczby lat. W porównaniu, kupując nieruchomości typu freehold, stajemy się właścicielami zarówno samego budynku, jak i działki, na której się znajduje. Nie musimy wówczas konsultować się z nikim w sprawie zmian lub innych spraw domowych (takich jak posiadanie zwierzęcia domowego), aczkolwiek planując rozbudowę lub inne główne prace budowlane, musimy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Posiadanie zarówno nieruchomości typu leasehold jak i freehold ma swoje zalety i wady. Przede wszystkim, osoby z prawem własności są właścicielami nieruchomości, a także działki, na której się znajduje, ale jednocześnie ponoszą pełną odpowiedzialność za jej utrzymanie oraz ubezpieczenie. Z drugiej strony, właściciele nieruchomości z prawem dzierżawy muszą liczyć się z ograniczeniem czasowym tej dzierżawy, ale nie ponoszą kosztów naprawy czy utrzymania budynku.