Lato zawsze było szczytowym okresem studenckich przeprowadzek. W tym roku sytuacja wygląda jednak nieco inaczej. Od kiedy weszła ustawa o ochronie praw lokatorów (Renters’ Rights Act), rynek najmu dla studentów został niemal przewrócony do góry nogami. Wynajmujący zaś muszą mierzyć się z nieoczekiwanymi okresami przestoju, przerwami w przychodach i mnóstwem pytań. Bo choć większość prywatnego sektora najmu wchłonęła te zmiany, to wynajem nieruchomości dla studentów jest jednym z obszarów najbardziej dotkniętych nowymi przepisami.
Ustawa o ochronie praw lokatorów: co się zmieni
Od 1 maja 2026 r., krótkoterminowy najem gwarantowany (assured shorthold tenancy) w Anglii został zastąpiony bezterminowym najmem gwarantowanym (assured periodic tenancy). Oznacza to koniec z umowami na czas określony i większą ochronę dla najemców, a wypowiedzenie najmu będzie dozwolone tylko w przypadku uzasadnionych i udowodnionych przyczyn. Ponadto lokatorzy mogą teraz dać dwa miesiące wypowiedzenia, zakwestionować podwyżkę czynszu i poprosić o zgodę na posiadanie zwierzęcia domowego.
Jak zmienił się najem dla studentów?
1. Koniec z umowami na czas określony
Umowy najmu dla studentów zwykle opiewają na czas określony, który zbiega się z rokiem akademickim. Teraz, ponieważ krótkoterminowy najem gwarantowany został zlikwidowany, umowa będzie automatycznie przedłużana z miesiąca na miesiąc, a najemca może ją wypowiedzieć z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Co więcej, jeśli wynajmujący będzie „deklarował wynajem lokalu na czas krótkoterminowy” to złamie art. 16E ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r., za co grozi mu kara grzywny w wysokości 7 tys. funtów.
Umowy najmu na czas określony gwarantowały wynajmującym roczny czynsz oraz porządek w przepływie najemców. Te czasy już minęły. Obecnie właściciele nieruchomości nie wiedzą, jak długo grupa studentów zostanie w ich lokalu mieszkalnym. Z kolei nie mogąc dokonać eksmisji bez winy najemcy na mocy sekcji 21 ustawy, nie mają pewności czy nieruchomość będzie wolna na sezon letni bądź na przyjazd kolejnych studentów, chyba że zostanie spełniony warunek Ground 4A.
2. Sekcja 21 została wycofana, a warunek Ground 4A jest ograniczony
Eksmisja nie jest możliwa bez podania powodu. Aby pozbyć się lokatora, trzeba złożyć mu wypowiedzenie na mocy sekcji 8 ustawy wraz z prawnym uzasadnieniem. Nowy warunek (Ground 4A) pozwala na przejęcie lokalu mieszkalnego, jeśli chcesz ponownie wynająć go studentom studiów stacjonarnych, ale jest on bardzo ściśle określony i czasami dość skomplikowany.
Aby móc złożyć wypowiedzenie, trzeba udowodnić, że wszyscy najemcy są studentami, zmieścić się w pewnych ramach czasowych i mieć prawdziwy zamiar ponownego wynajmu lokalu studentom. W innym przypadku grozi Ci surowa kara grzywny. Ostatecznie, nie możesz założyć, że Twoja nieruchomość będzie dostępna na czas w kolejnym roku akademickim.
3. Najem łączny wiąże się z nowym ryzykiem
Dotychczas najem łączny zapewniał wynajmującym ochronę: jeśli jeden z lokatorów wyprowadzał się, to pozostali opłacali czynsz. Obecnie, gdy jeden najemca złoży wypowiedzenie, to umowa może zostać rozwiązana dla wszystkich. Wielu wynajmujących zostało tym samym zmuszonych do wynajmu pokoi osobno zamiast dla całej grupy żaków. Minusem jest jednak więcej formalności, a także potencjalnie wyższy podatek lokalny (council tax). I choć studenci są z niego zwolnieni, to puste nieruchomości – nie. Ponadto niektóre samorządy pobierają za nie wyższą stawkę.
4. Okresy przestoju są dłuższe i trudniejsze do przewidzenia
Coraz więcej uczelni umożliwia zdalną naukę, szczególnie w czasie egzaminów, więc ze względu na coraz wyższe koszty utrzymania, studenci wyprowadzają się znacznie wcześniej, często już w okolicach świąt wielkanocnych. Dla wynajmujących oznacza to dłuższe okresy bez dochodu, z jednoczesnymi wyższymi rachunkami (council tax, media, konserwacja budynku). Co więcej, konieczne jest też zaktualizowanie polisy ubezpieczeniowej, aby odzwierciedlała fakt, że lokal nie jest zamieszkały.
5. Zakaz zawierania umów najmu z dużym wyprzedzeniem
Wynajmujący zwykle znajdowali najemców wiele miesięcy naprzód, często wystawiając ogłoszenia w semestrze zimowym. Obecnie, jeśli chcesz wypowiedzieć umowę na mocy Ground 4A, to nie możesz zawrzeć jej wcześniej niż sześć miesięcy przed rozpoczęciem najmu. Właścicielom nieruchomości na pewno utrudni to planowanie na przyszłość i zwiększy poczucie niepewności. Co więcej, nie będą oni mogli pobierać czynszu z góry, co w szczególności dotknie studentów międzynarodowych nieposiadających poręczyciela w Wielkiej Brytanii. To dodatkowe ryzyko finansowe dla wynajmujących. Będzie także miało wpływ na to, komu wynajmiesz lokal i na jakich warunkach.
Co czeka rynek najmu dla studentów?
Sektor ten już dostosowuje się do zmian. Pierwsze skutki ustawy o ochronie praw lokatorów już są widoczne:
- Krótsze cykle najmu, potencjalnie zaczynające się wczesnym latem.
- Wyższy czynsz – niektórzy wynajmujący doliczają za przewidywane okresy przestoju.
- Wynajem kilku najemcom osobno w ramach modelu house in multiple occupation, co może wiązać się z większymi kosztami administracyjnymi i stresem.
- Wynajmujący wycofują się z rynku lub przestawiają się na wynajem dla profesjonalistów.
- Wzrasta zainteresowanie akademikami, których nowe przepisy nie dotyczą.
Ubezpieczenie jeszcze nigdy nie było tak potrzebne
Niepewność to także ryzyko, dlatego tutaj odpowiednie ubezpieczenie może okazać się bezcenne. Podstawowe ubezpieczenie dla wynajmujących może ochronić Cię przed skutkami szkód wywołanych na przykład przez pożar, powódź, wichury, kradzież lub celowe uszkodzenie mienia oraz od odpowiedzialności cywilnej. Natomiast w obecnym klimacie najmu dla studentów, warto wziąć także pod uwagę:
- Ubezpieczenie od utraty czynszu, jeśli lokal będzie niezamieszkany
- Ubezpieczenie nieruchomości niezamieszkałej na okres dłuższego przestoju
- Ochronę na wypadek uszkodzenia mienia przez najemcę
- Ubezpieczenie ochrony prawnej (legal expenses) na wypadek sporu lub postępowania eksmisyjnego.
Przepisy uległy zmianie, ale istnieją sposoby, aby najem dla studentów nadal był opłacalny. W Pol-Plan Ubezpieczenia możemy pomóc Ci znaleźć dopasowaną, elastyczną polisę, która ochroni Cię przed ryzykiem typowym dla Twojej nieruchomości. Skontaktuj się z naszym zespołem, aby dowiedzieć się więcej.
Źródła: The Independent Landlord, Property Wire, Letting Agent Today