Kupno domu rzadko jest prostym procesem. Składowych części może być wiele – jeszcze zanim zaczniesz przenosić swoje rzeczy: długie oczekiwanie, niepokojące wyniki oceny stanu technicznego domu, frustrujące umowy. W końcu, kiedy już zdobędziesz wymarzoną nieruchomość i wzniesiesz toast za swój nowy dom, wszystko będzie tego warte. Ale zwykle nie odbywa się to bez wybojów na drodze.
Jest takie powiedzenie: „nie wiesz, czego nie wiesz”. I z pewnością może się to sprawdzić, gdy kupujesz nieruchomość! Każdy dom ma wyjątkową historię, potrzeby ubezpieczeniowe, przepisy budowlane i nie tylko, a jedynym sposobem, aby się tego dowiedzieć, jest „działanie”. Nawet jeśli w ciągu swojego życia kupiłeś wiele nieruchomości, nadal możesz znaleźć się w obliczu nowych okoliczności. Rzućmy okiem na niektóre z niespodzianek związanych z zakupem domu, które warto mieć na oku.
Ukryte koszty zakupu domu
Większość rozmów finansowych na temat zakupu domu dotyczy depozytu i kredytu hipotecznego. Ale jest kilka innych płatności, które powinieneś uwzględnić w swoim budżecie. Należą do nich:
- Opłata za zorganizowanie kredytu hipotecznego – jest to opłata, którą płacisz pożyczkodawcy za zorganizowanie kredytu hipotecznego. Kwota może się różnić, ale spodziewaj się zapłaty w wysokości około 1000 funtów. W niektórych przypadkach kwota ta nie podlega zwrotowi, nawet jeśli zakup się nie powiedzie.
- Opłata za wycenę – opłata, jaką pożyczkodawcy pobierają za wycenę, aby sprawdzić, czy nieruchomość istnieje i czy stanowi wystarczające zabezpieczenie pożyczki. Koszt może się różnić, ale należy wziąć pod uwagę kwotę około 400 funtów.
- Opłaty prawne – jeśli płacisz za własne przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (czasami może to być wliczone w przypadku zakupu nowego domu), zaplanuj wydatki rzędu około 2000 funtów za nieruchomość wartą 350 000 funtów. Cena będzie różnić się w zależności od nieruchomości i wybranego prawnika, dlatego ważne jest, aby uzyskać wyceny.
- Opłata skarbowa (ang. stamp duty) – zwykle płacisz opłatę skarbową przy zakupie nieruchomości za kwotę przekraczającą 125 000 funtów. Jeśli jednak jesteś kupującym po raz pierwszy, nie płacisz opłaty skarbowej od pierwszych 300 000 funtów dowolnego domu o wartości do 500 000 funtów. Jeśli przebywasz w Walii, obowiązuje również podatek od transakcji gruntowych (the Land Transaction Tax).
- Ocena stanu technicznego nieruchomości – kluczowa część każdego zakupu, która pomoże Ci zrozumieć stan nieruchomości. Zazwyczaj takie raporty kosztują od 400 do 1500 funtów, ale zaplanuj budżet na dwa lub trzy raporty, ponieważ pierwszy z nich może ujawnić informacje, które skłonią Cię do wycofania oferty.
Względy ubezpieczeniowe
Większość polis ubezpieczeniowych na dom wykupują ci, którzy są właścicielami nieruchomości. Jest jednak kilka wyjątków – jednym z nich jest sytuacja, gdy jesteś w trakcie zakupu domu.
Z chwilą wymiany umów stajesz się prawnie odpowiedzialny za nieruchomość – mimo że klucze otrzymasz dopiero po zakończeniu sprzedaży. Posiadanie ubezpieczenia budynku jest zazwyczaj warunkiem kredytodawcy hipotecznego, a nawet jeśli nie jest to wymagane, sprzedawca nie ma prawnego obowiązku utrzymywania ubezpieczenia nieruchomości po wymianie umów. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość jest dzierżawiona (ang. leashold). Wtedy musisz sprawdzić u właściciela nieruchomości, jaką ochronę ubezpieczeniową posiada budynek i czy jest ona wliczona w opłatę za usługę (ang. service charge) .
Zawarcie ubezpieczenia budynku przed wprowadzeniem się do domu może wydawać się sprzeczne z intuicją. Ale jest w tym również korzyść dla Ciebie, kupującego. Oferty ubezpieczenia budynku mogą ujawnić pewne problemy, takie jak ryzyko powodzi, które mogą dać Ci przewagę w negocjacjach ceny – lub całkowicie zniechęcić Cię do ryzykownej inwestycji.
Ubezpieczenie budynku obejmuje jego konstrukcję i, co kluczowe, jakie są koszty odbudowy od podstaw. Ale jak można ubezpieczyć miejsce, w którym się nie mieszka? Twój rzeczoznawca, prawnik lub pośrednik w transakcjach nieruchomości mogą dostarczyć odpowiedzi na pytania ubezpieczycieli. Alternatywnie, Twój agent nieruchomości może sprawdzić to u sprzedającego. Nie zgaduj; błędne informacje mogą unieważnić Twoją polisę, gdybyś musiał zgłosić szkodę.
Typy nieruchomości
Rodzaj kupowanej nieruchomości może, co zrozumiałe, oznaczać konieczność uważania na różne „pułapki”. Na przykład, jeśli rozważasz zakup nieruchomości, która była w przeszłości komercyjną, może się okazać, że nie została ona w pełni przekształcona do zamierzonego celu, nawet jeśli na papierze wszystko się zgadza. Zwróć szczególną uwagę na raport stanu technicznego, aby sprawdzić, czy posiada odpowiednią izolację przeciwwilgociową, ocieplenie i inne elementy, które czynią ją odpowiednią do zamieszkania.
Ponadto, czy nieruchomość, którą kupujesz, jest na zasadzie dzierżawy? Jeśli tak, musisz wiedzieć, że umowa dzierżawy ma co najmniej 83 lata ważności. Gdy mieszkania mają 80 lat lub mniej do zakończenia dzierżawy, koszty przedłużenia stają się bardzo wysokie, a sprzedaż domów staje się trudniejsza. Agenci nieruchomości mogą obiecywać łatwe przedłużenia, ale nie mogą tego zagwarantować. Aby móc przedłużyć umowę, musisz być właścicielem mieszkania co najmniej dwa lata wcześniej. Proces przedłużenia trwa od 3 do 12 miesięcy, stąd istotna liczba 83 lat.
A jeśli rozważasz zakup nowego budynku na zasadzie dzierżawy, zachowaj jeszcze większą ostrożność. W 2016 roku wybuchł skandal dotyczący nowych domów na zasadzie dzierżawy, gdzie prawo do wieczystego użytkowania zostało sprzedane agencji lub firmie inwestycyjnej.
Spowodowało to gwałtowny wzrost opłat z tytułu czynszu wieczystego i uczyniło niektóre nieruchomości praktycznie bezwartościowymi. Rząd ogłosił nowe środki mające rozwiązać ten problem, ale ich wprowadzenie w życie zajmie trochę czasu. W międzyczasie bądź ostrożny!
Odmowa kredytu hipotecznego poza Twoją kontrolą
Powszechnie wiadomo, że składając wniosek o kredyt hipoteczny, trzeba mieć wszystko wcześniej ogarnięte. Oznacza to posiadanie odpowiedniej historii kredytowej, co pomoże ci uzyskać korzystniejszą stopę procentową. Musisz udowodnić, że stać cię na zakup nieruchomości i regularne opłaty. Kredytodawcy niestety mogą odmówić przyznania kredytu na nieruchomość, jeśli uznają to za zbyt ryzykowne.
Twoja aplikacja może zostać odrzucona z powodów niezależnych od ciebie. Jak relacjonowała dla BBC News jedna z osób planujących zakup nieruchomości, bank odrzucił tej osobie wniosek o kredyt hipoteczny na mieszkanie, ponieważ zbyt wiele innych mieszkań w budynku było wynajmowanych. Niektórzy kredytodawcy mogą być ostrożni, jeśli w budynku jest dużo prywatnych wynajmów lub apartamentów na platformie Airbnb, ponieważ oznacza to, że nieruchomość prawdopodobnie będzie trudniejsza do ponownej sprzedaży, jeśli nie będziesz w stanie spłacać rat. Inne „ryzyka” dla kredytodawców mogą wynikać z rodzaju materiału, z którego zbudowany jest budynek.
Rozmowa z brokerem kredytów hipotecznych działającym na całym rynku ma sens, ponieważ zna on od podszewki kryteria każdego pożyczkodawcy, w tym rodzaje nieruchomości, na które chętnie przyznawany jest kredyt oraz na jaką kwotę. Wiedza specjalistyczna oraz doświadczenie brokera mogą pomóc złagodzić początkowe obawy i zamieszanie często związane z poszukiwaniem nowego kredytu hipotecznego.
Opłata i rezygnacja
Dopóki nie wymienisz umów, Ty i sprzedawca nie jesteście prawnie zobowiązani do sfinalizowania zakupu. Możesz wycofać się do tego momentu i chociaż być może zapłaciłeś za ocenę stanu technicznego nieruchomości i inne koszty prawne, jest to nic w porównaniu z ceną za zmianę zdania po wymianie kontraktów.
I odwrotnie, jeśli sprzedawca wycofa się przed wymianą umów, nie masz prawa do odzyskania od niego żadnych kosztów. Możesz zapytać swojego prawnika o ubezpieczenie indemnity insurance, które mogłoby chronić Cię w tym przypadku.
Do momentu wymiany umów możesz być narażony na „gazumping” – podstępną praktykę, w wyniku której inny nabywca oferuje więcej pieniędzy niż ty, a sprzedawca odstępuje od umowy. Możesz poprosić o wycofanie nieruchomości z rynku jako warunek swojej oferty, ale to nie jest gwarancją ochrony przed takimi sytuacjami.
Wymiana umów
Jak już wcześniej podkreślaliśmy, wymiana umów to bardzo istotny etap procesu zakupu domu. To również moment, w którym wpłacasz część depozytu, a wycofanie się po tym etapie może być naprawdę bardzo kosztowne.
Kiedy jesteś niemal gotów do wymiany umów, musisz przekazać swój depozyt prawnikowi. Twój depozyt zazwyczaj wynosi 10% całkowitego depozytu hipotecznego i zobowiązuje cię do umowy. Twój depozyt hipoteczny wpływa na warunki twojego kredytu hipotecznego, tzw. wskaźnik LTV (Loan-to-Value), i równa się części kapitału, którą będziesz posiadać bezpośrednio.
Twój depozyt zobowiązuje cię do umowy – wycofanie się w tym momencie oznacza poniesienie poważnych kar.
W zależności od tego, gdzie znajdują się Twoje oszczędności, najłatwiej będzie Ci zgromadzić środki na depozyt na jednym koncie bankowym (lub dwóch, jeśli masz więcej niż 85 000 funtów do zdeponowania, więc jest ono chronione przez FSCS), aby były gotowe do wysłania do twojego prawnika.
Jeśli przekazujesz kwotę przekraczającą 250 000 funtów, prawdopodobnie będziesz musiał zadzwonić do swojego banku, aby zorganizować automatyczny system płatności Clearing House Automated Payment System (CHAPS). Tak czy inaczej warto powiadomić swój bank, a także swojego prawnika, gdy planujesz przelać pieniądze. Sprawdź trzykrotnie, czy masz właściwe dane bankowe do przelewu, a po wysłaniu pieniędzy wyślij e-mail do swojego prawnika, aby mógł monitorować przelew i potwierdzić otrzymanie Twoich środków.
Wymiana umów oznacza także uzgodnienie daty finalizacji transakcji, więc to pewny krok w kierunku posiadania kluczy i zostania nowym właścicielem.
Jesteśmy tu, kiedy nas potrzebujesz
Ubezpieczenie to kluczowy element twojej podróży związanej z posiadaniem domu, począwszy od zakupu, aż po ochronę twojego mienia, gdy już otrzymasz klucze! Jako broker, mamy doskonałe relacje z różnymi ubezpieczycielami, aby pomóc znaleźć spersonalizowaną polisę dostosowaną do Twoich potrzeb.
Ściśle współpracujemy również z SPF, brokerem kredytów hipotecznych działającym na całym brytyjskim rynku, który może pomóc Ci znaleźć najbardziej odpowiedni i opłacalny kredyt hipoteczny dopasowany do Twojej sytuacji. Broker kredytów hipotecznych SPF może zarządzać transakcją kredytu hipotecznego w Twoim imieniu od początku do końca, eliminując stres związany z całym procesem.
Skontaktuj się z naszym zespołem tutaj. Aby uzyskać więcej informacji na temat SPF i jak mogą Ci pomóc, odwiedź ich stronę.
Źródła: BBC News, MSE, Property Price Advice, HOA, Citizens Advice, The Law Society