Pierwszy wspólny dom – to musicie wiedzieć przed zakupem

Jeśli rozważacie kupno pierwszego wspólnego domu, mamy wszystko, czego potrzebujecie na początek.

Chcecie spędzić ze sobą przyszłość i myślicie o kupnie pierwszego wspólnego domu? Niestety bez stresu raczej się nie obędzie – oto nasze wskazówki, jak poradzić sobie z całym procesem.

Na jaką kwotę możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Wiele osób, dla których kupno domu jest nowym doświadczeniem, nie wie, od czego zacząć, zwłaszcza biorąc pod uwagę obecne stopy procentowe!

Jedną z największych przeszkód na drodze do wejścia w posiadanie własnego domu jest wkład własny. Jest to zaliczka, którą wpłacamy kredytodawcy, zaciągając kredyt hipoteczny na pozostałą część ceny kupna.

Większość kredytodawców wymaga co najmniej 5-procentowego wkładu własnego, ale obecnie wybór kredytów hipotecznych na tym poziomie jest skromny, więc zapłacimy wyższe oprocentowanie niż w przypadku większego wkładu własnego.

Kiedy już określicie mniej więcej wysokość waszego wkładu własnego, znajdźcie kalkulator internetowy typu „ile mogę pożyczyć”, aby sprawdzić, czy dysponujecie odpowiednią kwotę na zakup nieruchomości (sprawdźcie lokalne ceny nieruchomości w aplikacjach takich jak Rightmove czy Zoopla, aby uzyskać wskazówki).

Usiądźcie i razem podliczcie wspólne dochody i wydatki, w tym pożyczki, obciążenia kart kredytowych i rachunki. Pobierzcie paski wypłaty albo dokumenty potwierdzające dochody z własnej działalności i zapiszcie je w folderze. To może być żmudne, ale gdy zbierzecie już wszystkie informacje, będziecie mieć jeden punkt z głowy.

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto ograniczyć wszelkie zbędne wydatki, takie jak abonament telewizyjny czy karnet na siłownię, z którego i tak nie korzystacie. Dzięki temu zwiększycie kwotę kredytu do maksimum.

Jest to również czas na zainteresowanie się programami skierowanymi do osób kupujących dom po raz pierwszy, takimi jak program First Homes Scheme.

Możecie też sprawdzić, ile wyniesie opłata skarbowa w zależności od tego, czy jedno z was posiadało już wcześniej dom. Dobrze jest wiedzieć to wszystko z wyprzedzeniem, żeby mieć jasność, na co możecie sobie pozwolić.

Ważne jest też znaleźć dobrego pośrednika kredytu hipotecznego

Porozmawiajcie ze znajomymi, przyjaciółmi i bliskimi, którzy mogą polecić kogoś, z czyich usług sami korzystali. Pośrednicy kredytu hipotecznego, tacy jak nasza siostrzana firma SPF, przeanalizują Wasze finanse w najdrobniejszych szczegółach i będą w stanie dokładnie określić, jaką pożyczkę możecie uzyskać – i na jaką Was stać. Sprawdzą również wasze dokumenty do pełnego wniosku o kredyt hipoteczny.

Pośrednik pomoże zrozumieć całą procedurę, ale co do zasady osobie kupującej w pojedynkę kredytodawcy udzielają pożyczek w wysokości trzy i pół krotności lub czterokrotności jej dochodu.

Z tego powodu wiele osób kupujących dom po raz pierwszy dokonuje zakupu z partnerem, bratem lub siostrą, przyjacielem lub rodzicem. W ten sposób przy ustalaniu wysokości kredytu hipotecznego uwzględnia się więcej niż jeden dochód.

Następnie otrzymacie umowę zasadniczą (ang. agreement in principle), którą możecie pokazywać agentom nieruchomości i rozpocząć polowanie na dom.

Co trzeba wiedzieć, oglądając dom?

Zanim wybierzecie się na oglądanie domu, zróbcie rekonesans okolicy. Może to być rejon, w którym znajduje się dobra szkoła, co oznacza, że trzeba przygotować się na dużą konkurencję i wyższe ceny.

Sprawdźcie w Google Earth, czy w pobliżu są otwarte przestrzenie i zwróćcie uwagę na miejsca, które mogą budzić niepokój. Przejedźcie się po okolicy w dzień i w nocy.

Oglądanie domu zajmie jakieś 20 minut. W zależności od rynku mieszkaniowego czasami może być konieczne złożenie oferty już przed drugim oglądaniem. Krótko mówiąc, dobrze się przygotujcie i zadawajcie pytania:

• Kiedy dom został wystawiony na sprzedaż? Zwracajcie uwagę na wszelkie większe problemy, ale przyjmijcie otwartą postawę – możliwe, że dzięki temu uda się uzyskać ofertę poniżej ceny wywoławczej.
• Czy ktoś już złożył ofertę na tę nieruchomość? Niektórzy agenci będą próbowali nakłonić Was do natychmiastowego złożenia oferty. Nie dajcie się wciągnąć w wojnę na oferty, jeśli na nieruchomość została już złożona oferta w wysokości ceny wywoławczej – zapoznajcie się naszym wpisem na blogu na temat tzw. „gazumpingu”, czyli podnoszenia uzgodnionej ceny.
• Czy w nieruchomości były już wykonywane jakieś prace? Dowiedzcie się, czy prace zostały wykonane przez profesjonalistów czy na własną rękę i czy są zgodne z pozwoleniem na budowę oraz przepisami budowlanymi.
• Co jest wliczone w cenę? Może ten piękny podwójny piekarnik idealnie pasuje do wnętrza, ale nie zakładajcie od razu, że zostanie sprzedany razem z domem. To samo dotyczy zasłon. Jeśli nie macie pewności, zapytajcie.
• Jakieś problemy? Szukajcie oznak wilgoci lub pleśni. Zapytajcie też, czy nie ma problemów z sąsiadami lub ogólnie problemów w okolicy – zaufajcie swojemu instynktowi.
• Jaka jest prędkość łącza szerokopasmowego? To ważne, zwłaszcza jeśli pracujecie w domu.
• Czy nieruchomość jest podłączona do sieci? Jeśli jesteście skłonni poczekać, to nie musi stanowić problemu.
• Sprawdźcie, jakie są opłaty za media! W dzisiejszych czasach to naprawdę może wiele zmieniać. Dowiedzcie się, ile obecni właściciele płacą za gaz, prąd i podatek lokalny!

Jak złożyć ofertę na dom – i co dalej?

Znaleźliście dom waszych marzeń i chcecie złożyć ofertę.

Na tym etapie sprawdźcie, czy stać was na zakup. Następnie skontaktujcie się z agentem – zadzwońcie do niego, żeby upewnić się, że wie, jaką ofertę chcecie przedstawić. Agent może też poprosić o ofertę na piśmie.

Nie przepraszajcie, jeśli wasza oferta będzie niższa od ceny wywoławczej. Wszystko zależy od waszej osobistej oceny wartości nieruchomości i od waszych możliwości. Zaznaczcie, że wasza oferta:

• Podlega umowie – to znaczy, że ostateczna transakcja sprzedaży nastąpi dopiero po wymianie prawnie wiążących dokumentów przez prawników.
• Podlega weryfikacji – pozwala to na uwzględnienie kosztów ewentualnych usterek lub wad po sprawdzeniu nieruchomości przez Waszego rzeczoznawcę.
  

Agenci nieruchomości są prawnie zobowiązani do przesłania Waszej oferty do rozpatrzenia przez sprzedającego. Może minąć trochę czasu, zanim sprzedający zgodzi się na ostateczną cenę sprzedaży i zdejmie ofertę na nieruchomość.

Po zaakceptowaniu Waszej oferty będziecie musieli udzielić dyspozycji radcy prawnemu zajmującemu się sporządzaniem aktów przeniesienia własności (ang. conveyancer). Wasz agent nieruchomości powinien kogoś polecić, ale możecie wybrać dowolnego prawnika. Lepiej wcześniej uzyskać trzy oferty, ponieważ ceny mogą się różnić. Niemniej jednak warto też kierować się poleceniami.

Kiedy będziecie już dokładnie wiedzieć, ile musicie pożyczyć na podstawie zaakceptowanej oferty, Wasz pośrednik kredytu hipotecznego poprowadzi was przez kolejne etapy związane z wyborem kredytu hipotecznego, opłatami i okresem ważności oferty. Następnie przygotuje pełny wniosek do banku lub kasy mieszkaniowej o pożyczkę pieniędzy.

Jaka jest różnica między rekonesansem a weryfikacją?

Rekonesans przeprowadza radca prawny zajmujący się sporządzaniem aktów przeniesienia własności i obejmuje:

• Sprawdzenie w organach lokalnych, na przykład, czy za domem nie ma ruszyć budowa autostrady.
• Lokalny urząd wodny potwierdzi przepływ wody do i z nieruchomości, położenie rur i kanalizacji oraz to, czy nieruchomość jest objęta licznikiem lub taryfą.
• Sprawdzenie, czy nieruchomość została zbudowana na terenie wysypiska śmieci lub na obszarze powodziowym.
  

Weryfikacje (ang. surveys) są zlecane przez podmiot udzielający kredytu hipotecznego w celu sprawdzenia, czy warto udzielić kredytu pod nieruchomość. Należą do nich:

• Podstawowy raport określający wartość nieruchomości. Może on zawierać uwagi na temat stanu fizycznego nieruchomości i powinien wskazywać wszelkie oczywiste wady fizyczne, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Ten raport jest wskazany głównie w przypadku nowych budynków lub stosunkowo nowych domów w dobrym stanie.
• Raport dla kupującego dom (ang. homebuyers report) to bardziej szczegółowy raport, który oprócz oceny tych samych obszarów co powyżej, określa „ubezpieczeniową wartość odtworzenia” (tzn. ile kosztowałaby odbudowa w przypadku spalenia).
• Można sporządzić też bardziej szczegółowy raport strukturalny, który obejmuje wszystkie obszary nieruchomości, w tym piwnice i strychy, oraz daje sugestie dotyczące napraw, w tym ich kosztów, terminów i możliwych konsekwencji braku ulepszeń. Ten rodzaj weryfikacji jest najbardziej przydatny w przypadku nieruchomości bardzo starych, nietypowych, o konstrukcji drewnianej lub z dachem krytym strzechą.
  

Choć na początku proces ten wydaje się przytłaczający, pośrednik kredytu hipotecznego, agent nieruchomości i radca prawny zajmujący się sporządzaniem aktów przeniesienia własności są po to, by Was przez niego przeprowadzić. Nawet lokalne biuro Pol-Plan może Wam pomóc zorganizować ubezpieczenie budynków i mienia ruchomego oraz ubezpieczenie na życie.

Zanim się obejrzycie, wszystko to będzie już odległym wspomnieniem, a Wy zaczniecie cieszyć się wspólną przyszłością w nowym domu.