Na horyzoncie pojawiła się nowa ustawa o ochronie praw lokatorów. Szykują się zatem wielkie zmiany na rynku najmu prywatnego, a wynajmujący przygotowują się na jeszcze większy gąszcz przepisów. Proponowana reforma ma na celu zapewnić większą ochronę dla lokatorów oraz wydłużyć proces eksmisji, co oznacza, że rozwiązywanie sporów będzie wymagało więcej czasu, więcej dokumentacji oraz więcej trudności.
W oczekiwaniu na zmiany przepisów, zapewnienie sobie solidnej polisy ubezpieczeniowej jest nie tylko dobrym pomysłem, ale koniecznością. Przyjrzyjmy się więc kilku największym nadchodzącym zmianom i sprawdźmy, co możesz zrobić, aby być o krok do przodu w sektorze, który bardzo szybko ewoluuje.
Co się zmieni?
Umowy najmu na czas określony mogą być bezterminowe
Jeśli ustawa wejdzie w życie, to najem nie będzie już miał daty końcowej, tylko będzie przedłużany z miesiąca na miesiąc. Ponadto, w ciągu pierwszych 12 miesięcy nie możesz sprzedać ani wprowadzić się do wynajmowanego domu lub mieszkania. O ile lokator nie naruszy warunków umowy najmu, będzie on chroniony przez pierwsze 12 miesięcy.
Eksmisja bez winy najemcy na mocy sekcji 21 zostanie zniesiona
Według proponowanych zmian, wynajmujący będą musieli polegać jedynie na przepisach sekcji 8 przedstawiających listę przyczyn, na podstawie których można eksmitować najemcę. Będzie to oznaczało surowsze wymogi dotyczące przedstawiania dowodów oraz wydłużone okresy wypowiedzenia w procesie odzyskiwania zaległości czynszu lub w przypadku innych naruszeń.
Dlatego niezwykle ważne jest, aby dokładnie przemyśleć, komu chcesz wynająć mieszkanie lub dom. W podjęciu decyzji może pomóc wiedza, na jak długo lokator chce zostać.
Niezależny sąd ds. czynszu
Aby zniechęcić wynajmujących do pozbywania się lokatorów poprzez narzucanie zbyt wysokiego czynszu, nowe przepisy dają tym drugim prawo do zakwestionowania podwyżki czynszu, jeśli przewyższy ceny rynkowe.
Oznacza to, że wynajmujący będą musieli przejść przez oficjalny proces zaskarżenia wysokości czynszu, jeśli chcą zabezpieczyć zwrot inwestycji w nieruchomość. Oczywiście podwyżki czynszu będą nadal dozwolone, ale tylko do poziomu stawek rynkowych.
Większa ochrona przed eksmisją odwetową
Nowe przepisy dają najemcom więcej czasu na znalezienie innego miejsca zamieszkania i nakładają na wynajmujących obowiązek podjęcia konkretnych wstępnych kroków, zanim wniosą pozew o wydanie nakazu eksmisji. Niezastosowanie się do tych zasad może spowodować opóźnienie postępowania, a nawet umorzenie sprawy.
Większe uprawnienia w zakresie egzekwowania prawa i surowsze kary
Władze lokalne mogą otrzymać więcej uprawnień pozwalających im na interwencję, w celu np. przeprowadzenia szerszych kontroli, ograniczenia błędów proceduralnych oraz na surowsze karanie wynajmujących, na mocy zaktualizowanej ustawy o mieszkalnictwie.
Rygorystyczne obowiązki proceduralne
Nowa ustawa będzie wymagać od wynajmujących sumienności: prowadzenia dokładnej dokumentacji, stosowania odpowiedniego formatu wypowiedzeń oraz przestrzegania ścisłych terminów. Każde potknięcie może grozić karą cywilną a nawet sankcjami karnymi.
Jak ubezpieczenie może mi pomóc?
Ubezpieczenie gwarancji czynszu (rent guarantee) oraz ubezpieczenie na wypadek zadłużenia czynszowego (rent arrears protection) zapewniają pomoc, kiedy najemca przestanie opłacać czynsz, ale jest między nimi znacząca różnica.
Ubezpieczenie na wypadek zadłużenia czynszowego
Ten rodzaj ubezpieczenia będący częścią polisy Legal Expenses oferuje wynajmującym więcej niż tylko zwrot ich dochodu: zapewnia pomoc w odzyskaniu czynszu, jeśli najemca zalega z opłatą przez minimum miesiąc, pomoc w eksmitowaniu lokatora, poradę prawną oraz wsparcie w przypadku sporów z najemcą. To bardziej kompleksowy pakiet chroniący wynajmujących w trakcie całego procesu i to nie tylko od strony finansowej. Ponadto, jest tańszy niż wykupienie osobnych polis.
Ubezpieczenie gwarancji czynszu
To osobne ubezpieczenie, często oferowane przez agencje nieruchomości. Zapewnia wypłatę równowartości czynszu, który powinien płacić lokator, ale nie pokrywa kosztów prawnych związanych z jego eksmisją.
Dlatego w dłuższej perspektywie, nie będziesz w stanie odzyskać kosztów prawnych, tak jak w przypadku ubezpieczenia na wypadek zadłużenia czynszowego, więc możesz w związku z tym wiele stracić.
Co obejmuje ubezpieczenie Legal Expenses?
- Poradę telefoniczną w zakresie podatków, kwestii prawnych, sporządzania dokumentów w formie elektronicznej oraz doradztwo. Dzięki temu możesz czerpać korzyści z polisy nawet nie zgłaszając szkody, a także szybko i profesjonalnie rozwiązywać potencjalne problemy.
- Ochronę prawną przed postępowaniem karnym w zakresie najmu.
- Wsparcie w procesie eksmisji, od doręczenia wypowiedzenia na mocy sekcji 8 do eksmisji dzikich lokatorów.
- Pomoc w rozwiązywaniu sporów dotyczących umów kupna lub wynajmu towarów bądź usług związanych z Twoją nieruchomością.
- Ochrona podatkowa w przypadku, gdy urząd HMRC dokona kontroli Twojej deklaracji podatkowej.
Główne powody, dlaczego warto działać, zanim ustawa wejdzie w życie
Jak wspomnieliśmy wcześniej, nie ma jeszcze potwierdzonej daty wprowadzenia nowych przepisów – jeszcze. Aby się nie sparzyć, trzeba więc działać już teraz.
Często przeszłe lub trwające spory prawne nie są objęte polisą, dlatego ważne jest, aby wynajmujący ubezpieczyli się zawczasu, czyli zanim dojdzie do jakiegokolwiek sporu. Ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów ma znieść eksmisję bez winy najemcy na mocy sekcji 21, przez co wszystkie roszczenia będą podlegały sekcji 8, a więc surowszym wymogom w zakresie przedstawiania dowodów, wydłużonym okresom wypowiedzenia oraz nowym prawnym przesłankom, to warto mieć polisę ubezpieczeniową, która zapewnia dostęp do profesjonalnej porady, kiedykolwiek jej potrzebujesz.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że większa ochrona lokatorów spowolni postępowanie eksmisyjne i zwiększy jego koszty, ale dzięki kompleksowej polisie nie musisz płacić za poradę telefoniczną, sporządzanie dokumentów, ani obronę prawną.
Łącząc ubezpieczenie na wypadek zadłużenia czynszowego oraz ochronę legal expenses nie tylko odzyskasz utracony dochód, jeśli lokator nie uiści zaledwie jednej płatności, ale także unikniesz kosztów procesu eksmisji i odzyskania czynszu. Dzięki temu zachowasz płynność finansową i zabezpieczysz swoje portfolio na przyszłość przed turbulencjami na rynku najmu.
Jak broker może Ci pomóc
Choć ustawa o ochronie praw lokatorów jest jeszcze w parlamencie, wiele zmian legislacyjnych może być przyspieszonych w ramach jesiennego budżetu. W związku z tym, wynajmujący będą mieli mniej czasu na przygotowanie niż oczekiwali. Natomiast w momencie, gdy nowe przepisy wejdą w życie, może już być za późno na zapewnienie sobie potrzebnego zabezpieczenia.
W Pol-Plan Ubezpieczenia mamy ekspertów specjalizujących się w ubezpieczeniach dla wynajmujących, którzy doskonale rozumieją przepisy prawne i mogą pomóc dostosować Twoje portfolio ubezpieczeniowe do nadchodzących zmian. Czy będzie to ubezpieczenie na wypadek zadłużenia czynszowego, ubezpieczenie legal expenses, czy też porada pomagająca zrozumieć postępowanie eksmisyjne, jesteśmy po to, aby pomóc Ci działać zgodnie z przepisami, zachować pewność siebie i być zabezpieczonym.
Porozmawiaj z Pol-Plan Ubezpieczenia już dziś i zabezpiecz swoją działalność wynajmu na przyszłość.
Źródła: GOV.uk, Savills