Co dzieje się w dniu zamknięcia transakcji kupna-sprzedaży domu

Od miesięcy kontaktujesz się z radcą prawnym i agentem nieruchomości starając się zrealizować transakcję kupna czy sprzedaży domu, a cały proces wydaje się przeciągać w nieskończoność. Przychodzi jednak dzień, tzw. completion day, kiedy wszystko dobiega końca.

Dzień zamknięcia transakcji to finalny krok kupna lub sprzedaży nieruchomości. To ostatni dzień, kiedy sprzedawca posiada prawo własności nieruchomości, które przenosi na nabywcę i opuszcza nieruchomość.

W idealnym świecie, proces zamknięcia transakcji przechodzi bez zakłóceń. W rzeczywistości nie zawsze jednak tak jest. Czasami mogą pojawić się problemy, które zaburzą cały proces i opóźnią kupno lub sprzedaż domu czy mieszkania. Co jednak dzieje się w dniu zamknięcia transakcji?

O wszystkim opowiemy w naszym artykule. Przyjrzymy się wszystkim aspektom związanym z realizacją transakcji, czyli temu, jakie czynności są wówczas wykonywane, jakich problemów możemy się spodziewać, jak ich uniknąć oraz wiele więcej.

Co dzieje się w dniu zamknięcia transakcji?

W tym dniu nabywca wypłaca sprzedawcy pełną kwotę zakupu, zaś prawo własności zostaje przeniesione na kupującego, który jednocześnie otrzymuje klucze i może wprowadzić się do swojego nowego domu. W procesie tym pomagają obu stronom radcy prawni, którzy są odpowiedzialni za dokumentację i kwestie prawne, przygotowanie tzw. mortgage completion statement, czyli zestawienia finansowego dotyczącego wpłaconych i należnych kwot związanych z nabyciem nieruchomości, a także za przekazanie płatności i potwierdzenie transakcji.

Przed wydaniem nieruchomości, prawnik nabywcy sprawdzi, czy warunki kredytu hipotecznego zostały spełnione i zażąda od kredytodawcy przekazania środków. Ten krok nie dotyczy osób kupujących nieruchomość za gotówkę. Następnie radca prawny sprzedawcy będzie musiał otrzymać dokument wykupu (redemption certificate), jeśli sprzedawana nieruchomość obciążona jest hipoteką. Kolejnym krokiem jest przygotowanie zestawień finansowych przez radców prawnych obu stron przedstawiających wykaz zapłaconych i należnych opłat, a następnie wystawienie faktur do uregulowania w momencie zamknięcia transakcji. W dniu wydania nieruchomości wykonywane są następujące kroki:

• Radcy prawni obu stron przeprowadzają końcowe weryfikacje. Po ich zakończeniu, prawnik nabywcy przekazuje w formie przelewu kwotę zakupu wraz z wszystkimi opłatami radcy prawnemu sprzedawcy.
• Następnie prawnik sprzedawcy potwierdza otrzymanie środków, po czym agencja nieruchomości otrzymuje klucze do domu.
• W tym momencie transakcja zostaje uznana za zamkniętą. Nabywca może wówczas odebrać od agencji nieruchomości klucze i wprowadzić się do swojego nowego domu.

Jak wygląda zamknięcie transakcji w łańcuchu nieruchomości?

Taki łańcuch zaczyna się od osoby, która tylko kupuje nieruchomość – zazwyczaj po raz pierwszy – a kończy na sprzedawcy, który tylko sprzedaje. Między nimi może być nawet sześć lub siedem innych transakcji kupna-sprzedaży. Przykładem z życia wziętym może być taka sytuacja:

• Nabywca kupujący nieruchomość po raz pierwszy zamyka transakcję przekazując pieniądze sprzedawcy.
• Druga osoba w łańcuchu – która sprzedała dom pierwszemu nabywcy – realizuje następnie transakcję zakupu swojego nowego domu ze środków otrzymanych ze sprzedaży.
• Trzecia osoba w łańcuchu – która sprzedała dom drugiej osobie– zamyka następnie transakcję zakupu swojego nowego domu ze środków otrzymanych ze sprzedaży.
• Ostatnia osoba w łańcuchu – która sprzedała nieruchomość trzeciej osobie – tylko sprzedaje swój dom nie kupując kolejnego. Łańcuch nieruchomości kończy się w momencie, gdy ostatnia osoba otrzyma pieniądze ze sprzedaży.

Im więcej osób dokonuje transakcji w łańcuchu, tym większe ryzyko opóźnień, które mogą wstrzymać cały proces. Dlatego zamknięcie transakcji w przypadku łańcuchów nieruchomości wymaga szczegółowego planowania, tak aby wszystko przebiegało bez zakłóceń.

Co może nie udać się w czasie zamykania transakcji?

Niezależnie od tego, jak bardzo staramy się zapobiec problemom w dniu wydania nieruchomości, czasami coś może pójść nie tak.

Jedną z najczęstszych przyczyn opóźnień jest transfer pieniędzy. Kupując nieruchomość, nabywca zazwyczaj finansuje zakup z własnych środków w połączeniu z kredytem hipotecznym. Najlepszym sposobem na uniknięcie opóźnień jest dokonanie przez nabywcę przelewu na konto swojego radcy prawnego dzień przed zamknięciem transakcji. Niestety, nie zawsze tak się dzieje. Czasami kredytodawca spóźnia się z wypłaceniem środków lub po prostu kupujący nie dokonuje transferu pieniędzy na czas.

Aby środki zostały przekazane przez bank udzielający kredytu do prawnika nabywcy, a następnie do radcy prawnego sprzedawcy, wszystkie trzy transakcje muszą być dokonane tego samego dnia przed godz. 16.00. Jeśli nie, to transakcja zostanie zakończona następnego dnia roboczego. Tak działa większość systemów bankowych CHAPS.

Terminowe dokonywanie przelewów jest jeszcze trudniejsze do kontrolowania w przypadku łańcucha nieruchomości, gdzie mamy do czynienia z wieloma nabywcami i sprzedawcami. Już tylko jedna zwłoka w przekazaniu środków, oznacza opóźnienie dla całego łańcucha.

Jak uniknąć problemów w dniu zamknięcia transakcji?

Najlepszym sposobem, aby zapobiec problemom w dniu zamknięcia transakcji jest dobra organizacja. Warto więc upewnić się, że wszystkie dokumenty są wcześniej podpisane i wypełnione. Postaraj się przekazać kwotę zakupu prawnikowi przed realizacją transakcji – przynajmniej dzień wcześniej. Dzięki temu zabezpieczysz się w przypadku jakichkolwiek opóźnień z płatnością.

Dobrze też jest być w stałej i regularnej komunikacji z radcą prawnym i agentem nieruchomości, którzy będą starać się, aby dokończyć realizację płatności i dokumentację przed końcem dnia. Mimo wszystko warto sprawdzić i zapytać o potwierdzenie, czy środki dotarły oraz czy pozostałe czynności zostały wykonane. Zarówno prawnik jak i agent będą musieli skontaktować się z Tobą, aby zakończyć cały proces, dlatego dobrze jest być wówczas dostępnym telefonicznie, aby móc rozwiązać ewentualne problemy.

Wreszcie, zamknięcie transakcji zaplanuj wcześniej. Gdy już poznasz datę wydania nieruchomości, dopilnuj, aby wszystkie Twoje rzeczy były spakowane i gotowe do wyniesienia. Poinformuj firmę przeprowadzkową o terminach i poproś o potwierdzenie, czy przyjadą na czas. Jeśli sprzedajesz dom, to najlepiej będzie, jeśli opuścisz go przed południem, ale dobrze jest potwierdzić godziny z wszystkimi stronami, tak aby nikt nie musiał na nikogo czekać.

Co się stanie, jeśli transakcja nie zostanie zamknięta zgodnie z planem?

Zazwyczaj problemy z zamknięciem transakcji powodowane są opóźnieniami w płatnościach. Jeśli nie uda nam się wykonać przelewu na czas, to możemy przesunąć termin płatności na następny dzień roboczy. Niestety konsekwencją takiej zwłoki jest kara grzywny.

Istnieje bardzo niskie ryzyko, że nabywca w ostatniej chwili wycofa się z transakcji po wymianie umów. Jeśli jednak tak się stanie, to będzie musiał pokryć znaczną część kosztów, które sprzedawca musiał do tej pory ponieść.

Koszty te to m.in. prowizja dla agenta nieruchomości za pośrednictwo sprzedaży, opłaty za przeniesienie tytułu własności, umowne odsetki od kwoty zakupu, koszty prawne, koszty przeprowadzki czy hotelu, itd. To samo dotyczy sytuacji, gdy ktoś wycofa się z transakcji przed nami w łańcuchu nieruchomości. Wówczas osoba ta będzie musiała pokryć koszty poniesione przez pozostałe strony.

Czy można zamknąć transakcję i przeprowadzić się innego dnia?

Sprzedawca nie może opuścić nieruchomości po dniu jej wydania, ponieważ w tym dniu dochodzi do przeniesienia prawa własności na nabywcę, gdyż sprzedawca otrzymał środki ze sprzedaży domu. W związku z tym musi opróżnić i opuścić nieruchomość, tak aby nowy właściciel mógł wnieść swoje rzeczy.

Nabywca zaś może wybrać najbardziej dogodny termin, kiedy będzie chciał się wprowadzić, gdyż dom czy mieszkanie jest już jego własnością.

Czy wymiana umów oraz zamknięcie transakcji mogą mieć miejsce w tym samym dniu?

Zazwyczaj, zakończenie transakcji odbywa się od 7 do 28 dni po wymianie umów. Aczkolwiek teoretycznie obie czynności mogą mieć miejsce tego samego dnia, co ma swoje istotne zalety. Dzięki temu cały proces przeniesienia tytułu własności będzie trwał krócej i nie będziemy musieli wpłacać wkładu własnego radcy prawnemu przy wymianie umów. Są też znaczące wady.

Taka sytuacja może być bardzo stresująca zarówno dla nas jak i naszego radcy prawnego, ponieważ lista zadań do wykonania w tym dniu znacznie się wydłuży. Trudniej też będzie cokolwiek zaplanować czy rozwiązać nieoczekiwane problemy. Jednym słowem, musimy wówczas wszystko zaplanować w najmniejszych szczegółach i mieć nadzieję, że cały proces przejdzie bez żadnych zakłóceń, co ostatecznie nie jest praktycznym rozwiązaniem.

Wymiana umów i zamknięcie transakcji w tym samym dniu mogą się udać, jeśli spełnione zostaną następujące warunki:

• Nabywana lub sprzedawana nieruchomość jest zwolniona, czyli sprzedawca opuścił dom i wyniósł wszystkie swoje rzeczy.
• Nabywca nie musi wprowadzić się do nieruchomości w dniu jej wydania.
• Nabywca kupuje nieruchomość za gotówkę, dzięki czemu nie trzeba martwić się o to, aby przelewy dochodziły tego samego dnia.
• Transakcja nie jest częścią łańcucha nieruchomości.

Z drugiej strony, lepszym rozwiązaniem będzie zaplanowanie obu czynności w innych dniach, w przypadku gdy:

• Nabywca musi wprowadzić się do nieruchomości w dniu jej wydania.
• Transakcja jest częścią długiego łańcucha nieruchomości.
• Bank udzielający kredytu nie wymaga minimalnego okresu czasu między wymianą umów i zamknięciem transakcji.
• Logistyka przeprowadzki nie została jeszcze zaplanowana.

Jak ustalana jest data zamknięcia transakcji?

Data zakończenia transakcji uzgadniana jest przez nabywcę oraz sprzedającego i zazwyczaj ma miejsce w dniu roboczym. Dzięki temu kwota sprzedaży, czyli środki uzyskane z kredytu hipotecznego mogą być przesłane z konta jednego prawnika do drugiego.

Jaki jest najlepszy dzień na zamknięcie transakcji?

Zazwyczaj dzień ten ustalany jest na piątek, dzięki czemu kupujący ma cały weekend na przeprowadzkę do nowego domu. Istnieje natomiast ryzyko, że w przypadku jakiejkolwiek zwłoki w płatności, będzie trzeba czekać do następnego dnia roboczego, czyli do poniedziałku.

Dlatego zaleca się, aby zakończenie transakcji kupna-sprzedaży domu ustalić na poniedziałek lub wtorek. Wówczas w sytuacji, gdy nastąpią opóźnienia, nie będziemy musieli czekać kilku kolejnych dni. Ponadto, początek tygodnia to dla radców prawnych spokojniejsze dni, dzięki czemu będą mogli poświęcić więcej czasu, aby jak najszybciej zakończyć cały proces. Co więcej, usługi firm przeprowadzkowych są droższe pod koniec tygodnia, ze względu na większe zapotrzebowanie.

Dlatego ustalenie zakończenia transakcji na początek tygodnia może okazać się tańszym i szybszym rozwiązaniem.