Prawdziwa zmora dla wielu potencjalnych nabywców domów. Składasz ofertę kupna swojej wymarzonej nieruchomości, a sprzedawca ją przyjmuje. Gdy zbliża się dzień podpisania umowy, sprzedawca lub agent nieruchomości kontaktuje się z Tobą, informując Cię, że złożono inną, wyższą ofertę i sprzedawca wycofuje się z transakcji.
Taką sytuację określa się terminem gazumping. Słowo „gazumping” pochodzi najprawdopodobniej od „gezumph”, co oznacza w jidysz przepłacać lub oszukiwać. To trafne określenie, ponieważ każdy kupujący, który kiedykolwiek spotkał się z gazumpingiem, bez wątpienia czuje się oszukany przez sprzedającego.
Wprawdzie gazumping jest legalny i może przydarzyć się każdemu, jest kilka sposobów na zminimalizowanie kosztów i uniknięcie tej nieprzyjemnej sytuacji.
W tym artykule przyjrzymy się gazumpingowi, dowiemy się, czym dokładnie jest, jak może do niego dojść i co można zrobić, aby go uniknąć.
Czym jest gazumping?
Gazumping to sytuacja, w której sprzedawca nieruchomości przyjmuje ofertę, a następnie wycofuje się z ustaleń z pierwszym kupującym i przyjmuje wyższą ofertę od innego kupującego. Gazumping może również oznaczać, że sprzedawca ustnie zgodził się na transakcję, a potem w ostatniej chwili podniósł cenę.
W obu przypadkach kupujący jest postawiony w niekorzystnej sytuacji, gdyż albo jest zmuszony do wycofania się z transakcji i musi ponownie szukać nieruchomości na rynku, albo musi zapłacić więcej za nieruchomość.
Spróbujmy ustalić, czy gazumping jest legalny w Wielkiej Brytanii?
Czy gazumping jest legalny?
Gazumping jest teoretycznie legalny w Wielkiej Brytanii, ale jest to powszechnie krytykowane zachowanie. Ze względu na różne przepisy jest znacznie mniej powszechny w Szkocji niż w Anglii i Walii.
W Anglii i Walii gazumping jest możliwy, ponieważ oferta kupującego nie jest prawnie wiążąca, nawet jeśli sprzedający ją zaakceptował, dopóki nie dojdzie do zawarcia umowy wstępnej. Kiedy oferta zakupu nieruchomości zostaje zaakceptowana, kupujący zazwyczaj nie zleca kontroli ani nie przeprowadza żadnych kontroli prawnych. Oferty kupna są składane „pod warunkiem zawarcia umowy”, więc do czasu zawarcia umowy wstępnej obie strony mają prawo się wycofać. Jeśli sprzedający otrzyma w tym czasie wyższą ofertę, może wycofać się z transakcji i wystawić nieruchomość na sprzedaż.
Szkocki system przenoszenia własności sprawia, że do gazumpingu dochodzi bardzo rzadko. Kupujący muszą albo przeprowadzić kontrolę przed złożeniem oferty, albo złożyć ofertę „pod warunkiem przeprowadzenia kontroli”, a nie ‚pod warunkiem zawarcia umowy”.
Umowa staje się wiążąca, gdy prawnik sprzedającego podpisze przyjęcie oferty kupującego. Jeśli sprzedający będzie próbował dokonać gazumpingu, jego prawnik odmówi działania w jego imieniu, ponieważ stanowiłoby to wykroczenie zawodowe.
Czym jest gazundering?
Kiedy ceny nieruchomości spadają, gazumping staje się rzadkością, ponieważ warunki na rynku zaczynają dyktować kupujący. To z kolei stwarza okazję do „gazunderingu”, czyli przeciwieństwa gazumpingu. Gazundering ma miejsce, gdy kupujący czeka do ostatniej chwili, a następnie obniża swoją ofertę na nieruchomość.
Dlaczego spotkał mnie gazumping?
Z gazumpingiem mamy do czynienia, kiedy sprzedawca nieruchomości, którą chcesz kupić, przyjął Twoją ofertę, a następnie otrzymał i zaakceptował wyższą ofertę od innego kupującego. Chociaż czasami do gazumpingu dochodzi w wyniku nieszczęśliwego splotu okoliczności, zjawisko to może być również spowodowane Twoją opieszałością.
Jeśli sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę kupna nieruchomości, staraj się doprowadzić sprawę do końca jak najszybciej, a ograniczysz ryzyko spotkania się z gazumpingiem.
Gazumping może być również rezultatem działań pozbawionych skrupułów agentów nieruchomości. Taka sytuacja to rzadkość, ale warto się jej przyjrzeć. Zrobimy to w dalszej części artykułu.
Czy stracę pieniądze, jeśli spotka mnie gazumping?
Niestety takie ryzyko istnieje. Pieniądze wydane na kontrolę lub poszukiwanie nieruchomości przepadną. Możesz odzyskać te pieniądze tylko pod warunkiem, że umowy zostały już podpisane.
Jeśli nie zapłaciłeś za kontrolę lub poszukiwania nieruchomości, prawdopodobnie nie stracisz żadnych pieniędzy, chyba że poniosłeś dodatkowe opłaty (na przykład wynagrodzenie dla prawnika). Nie zmniejsza to jednak poziomu zdenerwowania i frustracji spowodowanej wycofaniem się sprzedającego z transakcji w ostatniej chwili.
Dlatego bez względu na to, czy zainwestowałeś w nieruchomość, czy nie, powinieneś podjąć wszelkie możliwe kroki, aby zminimalizować ryzyko gazumpingu.
Czy agenci nieruchomości mogą zapobiec gazumpingowi?
Agenci nieruchomości nie mogą wiele zrobić, by zapobiec gazumpingowi. Mogą wprowadzić politykę przeciwdziałania gazumpingowi, która przewiduje wycofanie nieruchomości z rynku, gdy tylko oferta zostanie przyjęta. Agenci nieruchomości są zobowiązani do informowania swoich klientów, jeśli inna wyższa oferta została złożona na ich nieruchomości, a to do sprzedawcy należy decyzja, czy przyjąć nową ofertę.
Pojawiły się nawet opinie, że niektórzy agenci nieruchomości zachęcają do gazumpingu, ponieważ są chciwi. Nie wydaje się jednak, aby było to zjawisko powszechne, ponieważ agenci nieruchomości chcą wyrobić sobie dobrą opinię zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających.
Niektóre wyjątkowo nieuczciwe agencje nieruchomości mogą stworzyć wyższą ofertę od fikcyjnego oferenta, co zmusi Cię do zapłaty wyższej ceny.
Jeśli Twoja oferta została zaakceptowana, a nagle pojawia się inna, poproś o przedstawienie dowodu autentyczności oferty na piśmie. Jest to mało prawdopodobna sytuacja, ale lepiej dmuchać na zimne.
Jak uniknąć gazumpingu
Czasami nie sposób mu zapobiec. Jednak nawet w takich przypadkach istnieją środki, które można przedsięwziąć, aby ograniczyć straty spowodowane przez gazumping.
Przyjrzymy się kilku najlepszym sposobom na uniknięcie gazumpingu.
Ubezpiecz się
Jak już zdążyliśmy się przekonać, gazumping jest legalny i niewiele możesz zrobić, jeśli padniesz jego ofiarą. Możesz jednak się ubezpieczyć, co zapewni Ci ochronę finansową przed tym zjawiskiem.
Ubezpieczenie dla nabywców domów (ang. Home Buyers’ Protection Insurance) chroni Cię przed gazumpingiem. Pozwala na odzyskanie części kosztów kontroli, kosztów przeniesienia własności oraz wszelkich innych opłat, które mogłeś ponieść przy zakupie nieruchomości.
Przygotuj się i działaj szybko
Zanim kupisz nieruchomość, powinieneś wszystko sobie przygotować, aby nie dopuścić do opóźnień, które mogłyby dać czas innemu nabywcy na złożenie wyższej oferty.
Upewnij się, że masz przygotowaną umowę kredytu hipotecznego. Powinieneś również mieć adwokata i przygotować całą niezbędną dokumentację.
A gdy wszystko jest gotowe, musisz działać jak najszybciej. Pozostań w kontakcie z pośrednikiem hipotecznym i doradcą prawnym, aby upewnić się, że robią wszystko, co w ich mocy, aby doprowadzić do finalizacji transakcji. Reaguj błyskawicznie na wszelkie prośby o informacje lub dokumentację.
Poproś sprzedającego o wycofanie nieruchomości z rynku
Po złożeniu oferty i jej zaakceptowaniu możesz poprosić sprzedającego o wycofanie nieruchomości z rynku. Sprzedający nie ma takiego obowiązku, a gdyby pojawiła się lepsza oferta, może tego nie zrobić.
Warto jednak poprosić, ponieważ jeśli nieruchomość nie jest reklamowana, ryzyko, że zostaniesz oszukany, znacznie się zmniejsza.
Zadbaj o relację ze sprzedawcą
Jeśli to możliwe, warto postarać się o dobre relacje ze sprzedawcami. Dzięki temu pokażesz im, że jesteś wiarygodnym kupcem, któremu zależy na nieruchomości, a oni będą chcieli, abyś wprowadził się do ich domu, gdyż jesteś miłym człowiekiem.
Sprzedawcy chcą uzyskać jak najlepszą ofertę, ale trzeba też wziąć pod uwagę ich przywiązanie do nieruchomości i okolicy. Ludzie chcą mieć pewność, że w ich domu i okolicy zamieszkają sympatyczni, porządni mieszkańcy.
Uzyskaj umowę na wyłączność
Umowa na wyłączność jest zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym i stanowi, że kupujący ma wyłączne prawo do zakupu nieruchomości w określonym czasie.
Sprzedawca musi zgodzić się na podpisanie takiej umowy. Jest to także dobry sposób na udowodnienie, że poważnie podchodzisz do swojej oferty. Umowa na wyłączność wiążę obie strony w okresie jej obowiązywania.
Jeśli jesteś zainteresowany uzyskaniem umowy lokautu, powinieneś zapytać swojego prawnika o więcej szczegółów.
Co zrobić, jeśli padniesz ofiarą gazumpingu
Jeśli padniesz ofiarą gazumpingu, masz dwie możliwości: wycofać się z umowy lub złożyć wyższą ofertę.
Jeśli złożysz wyższą ofertę, działasz na korzyść sprzedającego. Będziesz musiał również wziąć pod uwagę wzrost innych kosztów, np. wzrost opłaty skarbowej.
Może się jednak okazać, że jest to najlepszy wybór, jeśli chcemy sfinalizować transakcję. Musisz sprawdzić, czy pośrednik hipoteczny zaoferuje Ci kredyt hipoteczny po nowej cenie i czy masz dodatkowe pieniądze na wpłatę własną.
Jeśli wycofasz się z transakcji i nie będziesz miał ubezpieczenia dla nabywców domów, stracisz pieniądze wydane na kontrole i przeniesienie własności. Jednocześnie jednak nie będziesz musiał wydać na nieruchomość więcej niż zamierzałeś.
Podsumowanie
Gazumping to sytuacja, w której sprzedawca nieruchomości decyduje się wycofać z transakcji z kupującym, ponieważ otrzymuje bardziej korzystną ofertę od innego kupującego. Wprawdzie nie jest to częsta sytuacja, ale lepiej się na nią przygotować.
Gazumping jest legalny w Anglii i Walii, przepisy obowiązujące w Szkocji sprawiają, że w tym kraju rzadko do niego dochodzi. Jest jednak kilka sposobów na ograniczenie szans stania się ofiarą gazumpingu oraz poniesienia wysokich kosztów i innych negatywnych konsekwencji tego zjawiska Postępuj zgodnie z powyższymi zaleceniami, a będziesz mieć pewność, że jesteś dobrze przygotowany na takie zdarzenie.