Jeśli myślisz o zainwestowaniu w nieruchomość, to musisz wziąć pod uwagę przeróżne kwestie prawne i finansowe. Wiesz na przykład, że nie musisz kupować domu na własne nazwisko? Lepszym rozwiązaniem będzie założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Dotyczy to nie tylko nowych właścicieli nieruchomości – obecni wynajmujący też mogą na tym skorzystać.
I nie chodzi tu jedynie o formalności, ale o wydajność podatkową, strategię długoterminową oraz o odpowiednią ochronę. W tym artykule wszystko dokładnie wyjaśnimy.
Najem prywatny
Dla wielu osób, które po raz pierwszy inwestują w nieruchomość na wynajem, kupno domu lub mieszkania na własne nazwisko wydaje się najmniej problematyczną opcją. Proces nie jest skomplikowany i nie trzeba martwić się księgowością firmy ani obowiązkami dyrektorów. Prostota ma jednak swoją cenę. Oto, dlaczego.
Kwestie podatkowe
Podatek od dochodów z najmu: Dochody będą opodatkowane na podstawie stawki krańcowej, która wynosi 20 proc. dla podstawowego progu podatkowego, 40 proc. dla wyższego progu podatkowego oraz 45 proc. dla dodatkowego progu podatkowego.
Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego: Odsetki od kredytu hipotecznego nie mogą już być odliczane od podatku jako koszt uzyskania przychodu. Zamiast ulgi wprowadzono ryczałtowe odliczenie w wysokości 20 proc. od zapłaconych odsetek, nawet jeśli jesteś w wyższym progu podatkowym 40 lub 45 proc.
Podatek od zakupu nieruchomości (Stamp Duty Land Tax): Jeśli posiadasz już nieruchomość, to możesz spodziewać się dodatkowych 5 proc. doliczonych do podstawowej stawki tego podatku. Nierezydenci zapłacą też dodatkowe 2 proc.
Kwestie ubezpieczeniowe
Podstawowe Ubezpieczenie dla Wynajmujących: Ubezpieczenie budynku jest często wymagane ale nie jest obowiązkowe. Warto też rozważyć ubezpieczenie na wypadek utraty czynszu, ubezpieczenie gwarancji czynszu oraz ubezpieczenie kosztów prawnych.
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej dla pracodawców (Employers’ Liability): Nie jest wymagane, jeśli nikogo nie zatrudniasz. Ponadto, gdy prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą i pomaga Ci rodzina, to może przysługiwać Ci zwolnienie z obowiązku ubezpieczenia, tzw. „family exemption”.
Zakup nieruchomości jako spółka limited
Założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która byłaby właścicielem zakupionej nieruchomości jest mądrym posunięciem, zwłaszcza gdy planujesz stworzyć portfolio lub zachować inwestycję na dłuższy czas. Nie jest to jednak rozwiązanie dla wszystkich.
Kwestie podatkowe
Podatek dochodowy od osób prawnych: Zyski z najmu podlegają stawce 19 proc., jeśli zyski firmy nie przekraczają 50 tys. funtów, a w przypadku wyższych dochodów mogą sięgnąć 25 proc. To duża oszczędność w porównaniu ze stawkami dla osób fizycznych.
Pełna ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego: W odróżnieniu od osób fizycznych, spółki mogą odliczyć pełną kwotę odsetek hipotecznych od opodatkowanych dochodów z najmu.
Wypłacanie zysków: Pieniądze wypłacone z firmy (np. w formie dywidendy) podlegają podatkowi osobistemu. Dlatego najlepiej reinwestować je długoterminowo.
Strategia spłaty pożyczki: Jeśli na wkład własny przeznaczasz własne środki, to możesz udzielić pożyczki swojej firmie. Firma spłaci dług ze swoich zysków, a tak uzyskany dochód nie będzie już opodatkowany.
Podatek od zakupu nieruchomości: Podmioty gospodarcze płacą tę samą 5-procentową nadpłatę, co osoby fizyczne, jeśli posiadają więcej nieruchomości oraz dodatkowe 2 proc., jeśli są nierezydentami.
Roczny podatek od lokali będących własnością firmy: Jeśli planujesz zamieszkać w nieruchomości należącej do Twojej firmy, to będzie ona opodatkowana podatkiem Annual Tax on Enveloped Dwellings. W tym przypadku kupno domu na firmę nie będzie dobrym pomysłem.
Kwestie ubezpieczeniowe
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej dla pracodawców: Jeżeli w Twojej firmie jest przynajmniej dwóch dyrektorów – nawet, jeśli są członkami Twojej rodziny – to masz obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dla pracodawców na kwotę minimum 5 mln funtów. Brak tej polisy grozi karą do 2500 funtów dziennie.
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dla dyrektorów i członków zarządu: Korporacyjna osłona może i chroni przed długami biznesowymi, ale nie przed odpowiedzialnością osobistą za błędy w zarządzaniu lub nieprzestrzeganie przepisów. W tym przypadku możesz liczyć na ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dla dyrektorów i członków zarządu (Directors & Officers Insurance), które zabezpieczy Twój majątek osobisty.
Ubezpieczenie dla wynajmujących musi być na firmę: Jeśli zmieniasz własność nieruchomości z osobistej na korporacyjną, to jak najszybciej powiadom o tym swojego ubezpieczyciela. Polisy na Twoje nazwisko nie będą obejmowały nieruchomości, których właścicielem jest firma.
Szerokie portfolio nieruchomości: Planując rozbudowanie swojego portfolio, szukaj polis obejmujących wiele nieruchomości pod jednym parasolem. Dzięki temu będziesz mieć mniej formalności, lepsze stawki i jedną datę odnowienia polisy, więc nie będzie trzeba pilnować jednocześnie kilku polis.
Chroń swoją inwestycję
Niezależnie od tego, czy kupujesz dom na wynajem prywatny czy na firmę, to warto wziąć pod uwagę poniższe opcje:
- Ubezpieczenie na wypadek utraty czynszu (Loss of Rent) – Zapewnia ochronę dochodu z najmu w przypadku, gdy nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania, w wyniku jednego ze zdarzeń ubezpieczeniowych (np. wichura, pożar czy powódź) na ustalony okres czasu określony w polisie (zazwyczaj 12, 24 lub 36 miesięcy).
- Ubezpieczenie Gwarancji Czynszu – czyli Rent Guarantee, przychodzi z pomocą, gdy najemca nie płaci czynszu. Polisa wypłaca utracony dochód, a w wielu przypadkach pokrywa koszty prawne dochodzenia eksmisji lub postępowania w celu odzyskania czynszu po ustalonym okresie oczekiwania.
- Ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej Wynajmującego – czyli Property Owners’ Liability, chroni firmę w przypadku, gdy ponosi odpowiedzialność prawną za wypadki lub szkody na ciele, do których doszło na jej posesji lub za szkody na mieniu osób trzecich.
- Ubezpieczenie kosztów prawnych – czyli Legal Expenses Cover, zapewnia zwrot kosztów za obronę prawną, spory wynikające z umowy, przejęcie nieruchomości oraz eksmisję dzikich lokatorów.
Która opcja jest najlepsza?
Niestety nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli jesteś w podstawowym progu podatkowym z jedną nieruchomością i krótkoterminowymi celami, to własność prywatna powinna wystarczyć. Natomiast gdy planujesz budować swoje portfolio, reinwestować zyski lub gdy jesteś w wyższym progu podatkowym, to zakładając spółkę limited w dłuższej perspektywie możesz zaoszczędzić tysiące funtów.
Warto jednak pamiętać, że z większą wydajnością podatkową wiąże się większa odpowiedzialność. Własna działalność gospodarcza wymaga prowadzenia księgowości, przestrzegania przepisów dotyczących ubezpieczenia i dokładnego przemyślenia, jak wypłacać zyski z firmy.
W Pol-Plan Ubezpieczenia możemy pomóc Ci w kwestii ubezpieczeń. Pomożemy Ci zadbać o to, aby Twoja inwestycja w nieruchomość była chroniona, zyskowna i przygotowana na to, co przyniesie przyszłość.
Źródło: Azets (we współpracy z Howden, naszą siostrzaną firmą)
Blog marketingowy prowadzony przez Pol-Plan Ubezpieczenia.