Ponad 1,9 mln domów w Wielkiej Brytanii jest obecnie wyposażonych w panele słoneczne. A będzie ich przybywało, bo fotowoltaika to coraz częściej standard w nowym budownictwie. Dlatego szanse, że w pewnym momencie będziesz wprowadzać się lub wyprowadzać z domu zasilanego instalacją fotowoltaiczną są coraz większe. Panele pozwalają obniżyć rachunki, zwiększyć ekologiczność nieruchomości i sprawić, że codzienne koszty utrzymania będą nieco niższe. Trzeba jednak zmierzyć się najpierw z obszerną dokumentacją, pozwoleniami, a czasami z niemałymi przeszkodami. Niezależnie od tego, czy kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość, sprawdź, na co warto uważać i jak przeprowadzić się bez zbędnych problemów.
Wiek i stan instalacji – to pierwsza rzecz, którą kupujący powinni sprawdzić.
Panele słoneczne mogą działać przez 25 lat lub więcej, ale ich najwyższa wydajność nie będzie trwała wiecznie. Krótka ocena wyglądu może wiele nam powiedzieć. Kupujący powinni więc zwrócić uwagę na:
- Pęknięcia paneli
- Cień z nowych drzew lub dobudówki
- Korozję mocowań
Większość nowoczesnych instalacji pozwala na śledzenie wydajności online, więc nabywcy powinni pytać o dostęp do najnowszych danych efektywności energetycznej. Jeśli wyniki spadają, to znaczy, że panele wymagają naprawy bądź też wymiany przetwornicy. Przetwornica – przekształcająca energię pozyskaną z paneli słonecznych w prąd nadający się do użytku w gospodarstwie domowym – działa zwykle przez 8–12 lat. Jeśli więc system ten ma już ponad dekadę, to warto zacząć rozglądać się za nowym. Sprzedawcy powinni powiadomić o tym kupujących wcześniej, aby uniknąć późniejszych renegocjacji. Może się jednak zdarzyć, że sami nie będą tego świadomi, dlatego warto zapytać.
Wiek instalacji fotowoltaicznej ma też wpływ na wysokość taryf gwarantowanych (Feed-in Tariffs) oraz sposobu, w jaki panele generują przychody za wysyłanie energii do sieci. W przypadku systemów zainstalowanych przed 2019 r. właściciel nadal otrzymuje płatności – nowocześniejsze instalacje będą objęte programem Smart Export Guarantee (SEG). Stawki będą różniły się w zależności od dostawców, dlatego po zakupie domu nabywcy powinni rozejrzeć się za najlepszą ofertą.
Własność – zaskakująco ważny czynnik decydujący o wartości nieruchomości… a także o poziomie stresu.
Różnica między posiadaniem a dzierżawą instalacji fotowoltaicznej może przesądzić o finale transakcji. Panele posiadane na własność to oczywiście dobra wiadomość dla wszystkich. Kupujący będzie mógł oszczędzać na energii, a jeśli instalacja była zainstalowana przed marcem 2019 r., to przejmie on płatności z tytułu taryf gwarantowanych (o ile pierwotna umowa na to pozwala).
Jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny, to większość banków akceptuje instalacje posiadane na własność. Panele mogą nawet poprawić wskaźnik EP (EPC rating), co wśród kredytodawców jest bardzo pożądane. Leasing paneli słonecznych jest już sprawą znacznie bardziej skomplikowaną. Poprzednio wiele instalacji fotowoltaicznych było oferowanych za darmo w zamian za wynajem powierzchni dachowych dla firm, które instalowały panele i pobierały płatności w ramach taryf gwarantowanych. W związku z tym kupujący nieruchomość przejmie panele nadal będące własnością firmy, która je instalowała.
Gareth Lowman, Dyrektor firmy SPF Private Clients, będącej częścią Howden, wyjaśnia, – W przypadku dzierżawy paneli (Lease of Rights or Airspace) to prawnik musi potwierdzić kredytodawcy, że dzierżawa spełnia minimalne wymogi określone w wytycznych dla brytyjskich kredytodawców hipotecznych. Jeśli ich nie spełnia, to wówczas bank może uznać nieruchomość za nienadającą się do zakupu i wycofać ofertę kredytu, chyba że przed lub w trakcie zakończenia transakcji przedstawisz akt zmiany (deed of variation). W przypadku gdy firma już nie istnieje (co wcale nie jest rzadkością), sprzedawcy nie będą nawet wiedzieli, kto jest właścicielem dzierżawionych paneli. Tutaj z pomocą przychodzi Ofgem, gdzie można złożyć wniosek o ujawnienie tych danych. Wnioski te to Ownership Register Query lub Subject Access Request.
Nabywcy powinni zawsze wcześniej prosić o okazanie umowy dzierżawy, a jeśli sprzedawca jej nie ma, to radca prawny będzie mógł uzyskać egzemplarz z Rejestru Gruntów (Land Registry).
Dokumentacja: kluczowa kwestia dla prawników
Tutaj instalacja fotowoltaiczna może spowolnić sprzedaż, jak wyjaśniliśmy powyżej. Odpowiednia dokumentacja nie tylko pokazuje, że system jest bezpieczny, ale stanowi też wymóg kredytodawców, ubezpieczycieli oraz dostawców energii.
Kupujący powinni zażądać:
- Certyfikatu MCS – potwierdza, że instalator i produkt spełniają brytyjskie standardy,
- Zgoda operatora sieci dystrybucyjnej – czyli DNO approval,
- Certyfikat instalacji elektrycznej – stanowi dowód, że okablowanie odpowiada obowiązującym normom,
- Gwarancja na panele i przetwornicę oraz dokumenty określające, czy instalacja przechodzi na nowego właściciela domu,
- Dowód własności – konieczny w przypadku taryf gwarantowanych,
- Zgoda nadzoru budowlanego – szczególnie dla starszych systemów.
Jeżeli sprzedawca posiada komplet powyższych dokumentów, to proces sprzedaży będzie znacznie krótszy, a kupujący nie będzie musiał się niczego obawiać.
– Kiedy rzeczoznawca będzie dokonywał oględzin, to nie tylko obejrzy sam dach, ale będzie musiał wyrazić opinię w dwóch konkretnych kwestiach: czy panele wpłyną na przyszłą zbywalność nieruchomości oraz czy miały wpływ na spójność konstrukcji domu. W praktyce instalacja fotowoltaiczna rzadko wzbudza jakiekolwiek wątpliwości, ale proces jest procesem, dlatego posiadanie uporządkowanej dokumentacji i dowodu odpowiedniej instalacji jest ważne, aby wycena przebiegała bezproblemowo i bezstresowo – tłumaczy Gareth.
Ubezpieczenie: zadbaj o odpowiednią ochronę paneli
Nie wszystkie polisy traktują panele fotowoltaiczne jednakowo. Większość towarzystw ubezpieczeniowych obejmuje je ochroną jako część budynku, co oznacza, że być może trzeba będzie zwiększyć sumę ubezpieczenia budynku, aby obejmowała dodatkową wartość instalacji fotowoltaicznej. Co więcej, niektórzy ubezpieczyciele traktują baterie i panele inaczej – baterie są chronione ubezpieczeniem mienia ruchomego, zaś panele ubezpieczeniem budynku.
Pozostałe kwestie ubezpieczeniowe, które trzeba sprawdzić:
- Czy panele są ubezpieczone od szkód wywołanych huraganem?
- Czy ubezpieczenie obejmuje także przetwornicę? (Niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe uznają ją jako osobne urządzenie.)
- Czy dach jest wystarczająco mocny by utrzymać instalację?
- Czy systemy montujące zostały zainstalowane z odpowiednimi zabezpieczeniami przed warunkami atmosferycznymi?
Czy fotowoltaika pomoże czy przeszkodzi w zmianie domu?
Panele słoneczne z pewnością mogą umożliwić sprzedaż domu, gdyż niższe rachunki są dziś atrakcyjną zachętą dla kupujących. Jednak nie mając odpowiednich dokumentów, jasności, co do tego, kto jest ich właścicielem oraz ubezpieczyciela, który rozumie instalacje fotowoltaiczne, możesz opóźnić sprzedaż, a nawet przekreślić szansę kupującego na kredyt hipoteczny.
Dobra wiadomość jest taka, że z odpowiednią pomocą wszystko stanie się znacznie łatwiejsze. Niezależnie od tego, czy kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość, Pol-Plan Ubezpieczenia pomoże Ci zapewnić właściwe ubezpieczenie dla Twojej instalacji fotowoltaicznej. A jeśli potrzebujesz porady w zakresie kredytów hipotecznych lub masz pytania dotyczące kredytodawców, to pomoże Ci SPF Private Clients.
Źródła: Irwin Mitchell, Energy Saving Trust, Department for Energy Security and Net Zero, The Independent, The Property Buying Company.