Czy warto kupić nieruchomość w ramach współwłasności?

Czy warto kupić nieruchomość w formie współwłasności? Współwłasność (shared ownership) może stanowić sposób na kupno domu, kiedy nie możemy pozwolić sobie na wpłacenie pełnego wkładu własnego lub rat kredytowych za dom lub mieszkanie, które odpowiada naszym potrzebom.

Aczkolwiek, jak w przypadku każdego innego przedsięwzięcia finansowego, ważne jest, aby pamiętać o ewentualnym ryzyku, zanim zrobimy krok naprzód.

Dobrą wiadomością dla osób planujących zakup nieruchomości w formie współwłasności jest to, że dzięki niedawnym zmianom w ustawodawstwie, taka opcja jest łatwiejsza do osiągnięcia. Reformy prawne mają na celu umożliwienie większej ilości osób stać się właścicielem domu poprzez zmniejszenie:

Kwoty wkładu własnego
Części, o którą możemy zwiększyć nasz udział we współwłasności każdego roku

Niemniej jednak nie jest to najlepsza opcja dla każdego. W artykule opowiemy o czynnikach, które trzeba wziąć pod uwagę, zanim zdecydujemy się skorzystać z shared ownership.

Najpierw jednak sprawdźmy, czym dokładnie jest współwłasność.

Współwłasność: znaczenie

Współwłasność oznacza zakup części nieruchomości i opłacanie czynszu właścicielowi jej pozostałej części.

Nasz udział może wynieść między 10 a 75 proc. pełnej rynkowej wartości domu.
Jeżeli chodzi o wkład własny, to wystarczy tylko 5 proc. ceny naszej części nieruchomości.

Możemy zdecydować się na wykupienie większej części nieruchomości, a następnie stopniowo zwiększać nasz udział. Oczywiście, im więcej domu posiadamy, tym mniejszy czynsz będziemy płacić.

Będziemy także musieli opłacać czynsz za grunt, na którym znajduje się nieruchomość (ground rent) oraz opłatę za codzienne utrzymanie części wspólnych budynku, tzw. service charge.

Kupując dom na zasadzie współwłasności, nabywamy nieruchomość z prawem dzierżawy (lease), co oznacza, że będziemy ja posiadać przez określony czas. Po jego zakończeniu, własność wraca do pierwotnego właściciela.

Właściciele domów ze współwłasnością to zazwyczaj spółdzielnie mieszkaniowe lub władze miasta.

Dlatego kupując taką nieruchomość wcale nie oznacza, że będziemy ją dzielić z inną osobą, ale że będziemy posiadać udział w domu, a właściciel będzie posiadaczem pozostałej części.

Aby wykupić swoją część, możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny lub zapłacić gotówką.

Warto pamiętać, że zasady dotyczące shared ownership są inne w Irlandii Północnej, Szkocji i Walii. Planując więc zakup nieruchomości w którymkolwiek z tych miejsc, warto je sprawdzić u władz lokalnych i zdobyć wszelkie potrzebne informacje.

Czy zakup nieruchomości w ramach shared ownership jest dobrym pomysłem?

Współwłasność jest dobrym rozwiązaniem, jeśli dom, który odpowiada naszym potrzebom jest poza naszym zasięgiem finansowym. Pozwala ono na dążenie do posiadania nieruchomości wcześniej niż bylibyśmy w stanie, dokonując zakupu w inny sposób.

W kwietniu 2021 r. wprowadzono nowy program współwłasności gwarantujący wiele korzyści dla osób, które planują zakup domu w tej formie. Stanowi on część programu Affordable Homes Programme (AHP) 2021–2026, a jego celem jest ułatwienie zakupu pierwszego domu.

Dzięki niemu możemy teraz:

Zostać współwłaścicielami nieruchomości wpłacając zaledwie 10 proc. jej wartości rynkowej (poprzednio trzeba było zapłacić minimum 25 proc. wartości nieruchomości).
W ciągu pierwszych 15 lat dokupywać po 1 procencie części domu, zamiast, jak wcześniej, po 10 proc.

Ponadto, właściciel nieruchomości:

Musi opłacać część kosztów utrzymania i napraw, podczas gdy poprzednio wszystkie koszty ponosił nabywca.
Ma wyłączne prawo sprzedaży nieruchomości w ciągu czterech, a nie ośmiu tygodni – po czym to my mamy prawo do jej sprzedaży na otwartym rynku (więcej o tym poniżej).

Kolejną zmianą jest okres dzierżawy, który obecnie wynosi 990 lat, zamiast wcześniej ustalonych 125 lat (poprzednio okres ten wynosił 99 lat).

Warto zaznaczyć, iż zmiany te nie obowiązują wstecz, w związku z tym domy obecnie wystawione na sprzedaż mogą podlegać wcześniejszym przepisom. Jeśli więc planujemy zakup domu w ramach współwłasności, to warto sprawdzić, który model będzie nas dotyczył.

Jakie warunki trzeba spełnić?

Aby móc kupić dom w ramach shared ownership:

Roczny dochód naszego domostwa nie może przekroczyć 80 tys. funtów, jeśli kupujemy nieruchomość poza Londynem.
Roczny dochód naszego domostwa nie może przekroczyć 90 tys. funtów, jeśli kupujemy nieruchomość w Londynie.

Ponadto musimy spełnić następujące warunki:

Musi to być nasz pierwszy dom
Jesteśmy już współwłaścicielami innej nieruchomości, ale chcemy się przeprowadzić
Byliśmy już właścicielami nieruchomości, ale obecnie nas na to nie stać
Jesteśmy właścicielami nieruchomości, ale chcemy się przeprowadzić do domu, który bardziej odpowiada naszym potrzebom
Zakładamy nową rodzinę (na przykład po rozwodzie)

W niektórych przypadkach musimy udowodnić, że jesteśmy zatrudnieni, mamy rodzinę lub jesteśmy w inny sposób związani z okolicą, w której chcemy kupić część domu.

Jeśli w danym rejonie liczba domów, które można kupić w formie współwłasności jest ograniczona, to wówczas pierwszeństwo w ich zakupie mają żołnierze, w ramach programów finansowanych przez rząd. Władze lokalne również mogą przyznać komuś pierwszeństwo, w zależności od lokalnego zapotrzebowania mieszkaniowego.

Aby sprawdzić, czy przysługuje nam kupno domu w ramach współwłasności, możemy skorzystać z przydatnego narzędzia na stronie rządowej.

Czy domy wykupione w ramach współwłasności zyskują na wartości?

Tak, podobnie jak w przypadku innych nieruchomości, ich wartość może rosnąć lub spadać, w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości.

Oznacza to, że wartość naszej części również będzie zyskiwała lub traciła na wartości.

Jakie są wady współwłasności?

Największym minusem współwłasności jest to, że nie jesteśmy właścicielami całości domu. Oznacza to, że wciąż musimy opłacać czynsz, a także opłacać miesięczną opłatę za utrzymanie i naprawy budynku.

Ostatecznie więc może okazać się, że do końca okresu współwłasności zapłacimy łącznie więcej.

Kupując dom w nowym budownictwie, możemy początkowo stracić z powodu kapitału ujemnego. Podobnie jak w przypadku nowych samochodów, nowa nieruchomość może stracić na wartości, kiedy przestaje być uznawana za nową. Warto zastanowić się więc, jak długo chcemy pozostać w swoim nowym domu. Czy planujemy w nim długoterminową przyszłość? Jeśli nie, to dobrze jest przemyśleć, czy to naprawdę jest opcja dla nas.

Proces sprzedaży takiego domu może być niełatwy. Ponieważ nieruchomości ze współwłasnością są ograniczone prawem dzierżawy, to w przypadku, gdy okres dzierżawy będzie dobiegał końca, możemy mieć problem ze sprzedażą domu. Ponadto, od momentu, gdy postanowimy sprzedać dom, będziemy musieli zaangażować w to jego właściciela.

Wyjaśnijmy zatem, na czym to polega.

Czy trudno jest sprzedać nieruchomość ze współwłasnością?

Choć jako współwłaściciele domu możemy go sprzedać w dowolnym momencie, to proces ten jest bardziej skomplikowany niż w przypadku typowej sprzedaży.

Wygląda on następująco:

Krok 1: Dopóki nie wykupimy 100 proc. udziału w nieruchomości, naszym pierwszym krokiem będzie powiadomienie właściciela o zamiarze jej sprzedaży.
Krok 2: W tym momencie rozpoczyna się tzw. „nomination period”, czyli okres czasu – zazwyczaj cztery, osiem lub 12 tygodni – podczas którego właściciel ma prawo znaleźć nowego nabywcę. Okres ten będzie określony w umowie kupna z prawem dzierżawy. W niektórych przypadkach, właściciele oferują odkupienie naszej części domu.
Krok 3: Jeśli właściciel znajdzie nowego nabywcę, to wówczas nieruchomość będzie musiała zostać wyceniona przez rzeczoznawcę zarejestrowanego w Royal Institution of Chartered Surveyors. Właściciel nie będzie mógł sprzedać części domu po cenie wyższej niż wynosi jego wartość rynkowa w oparciu o tę wycenę. Jeśli nabywca się nie znajdzie, to wówczas możemy wystawić na sprzedaż naszą część domu na otwartym rynku.

(Pamiętajmy, że zasady będą nieco inne w przypadku śmierci z któregokolwiek z właścicieli prawa dzierżawy lub konieczności przeniesienia prawa własności z jakiegokolwiek powodu).

Niektóre dzierżawy podlegają określonym ograniczeniom. Przykładowo, jeśli dzierżawa podlega obowiązkowemu wykupieniu ze względu na obszar chroniony, na którym znajduje się nasz dom, to właściciel będzie musiał odkupić naszą część nieruchomości lub znaleźć innego kupca. Warto zatem wiedzieć, jaki rodzaj dzierżawy posiadamy. Możemy to sprawdzić w dokumencie zawierającym kluczowe informacje lub zasięgając porady prawnej, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości.

Czy współwłasność to coś dla Ciebie?

Kupno nieruchomości w ramach współwłasności ma wiele korzyści. Jest to idealna opcja dla wszystkich, którzy:

Chcieliby kupić dom w nowym budownictwie, ale nie mogą sobie jeszcze na to pozwolić.
Nie mają wystarczających środków na wkład własny na dom, który mogliby natychmiast posiadać. W ramach współwłasności wystarczy wpłacić wkład własny wynoszący zaledwie 5 procent wartości naszej części, co jest o wiele łatwiej osiągalne niż wkład własny od pełnej wartości domu.
Współwłasność pozwala na kupno domu spełniającego nasze określone potrzeby.
Ukończyli 55. rok życia. Dla osób w tym przedziale wiekowym przysługują dodatkowe korzyści. Dzięki rządowemu programowi Older Person’s Shared Ownership Scheme, jeśli posiadamy 75 procent domu, nie musimy płacić czynszu za pozostałą część.
Chcą zaoszczędzić na opłacie skarbowej (stamp duty). Opłata ta może zostać odroczona, dopóki nie staniemy się właścicielami 80 procent nieruchomości.
Dobrą strategią jest wykupywanie kolejnych części nieruchomości, do momentu, gdy staniemy się pełnymi właścicielami.

Na co warto zwrócić uwagę przed zakupem domu w ramach współwłasności

Niestety, pomimo iż jest to program rządowy, który może pomóc nam w zakupie pierwszego domu lub mieszkania, to jednak ma też swoje negatywne strony.

Ponieważ kupujemy nieruchomość z prawem dzierżawy, musimy opłacać miesięczną opłatę za utrzymanie i naprawy.
Czynsz natomiast będzie wzrastał wraz z inflacją. W sytuacji, gdy nie jesteśmy w stanie opłacać czynszu, grozi nam eksmisja oraz potencjalna utrata naszej części własności.
Wynajem takiej nieruchomości podlega pewnym zasadom – w większości przypadków podnajem jest zabroniony.
Wykupywanie kolejnych części domu wiąże się z dodatkowymi opłatami. Trzeba będzie zapłacić rzeczoznawcy za przeprowadzenie wyceny nieruchomości i pokryć koszty prawne zmiany obecnego tytułu dzierżawy. Czeka nas również podwyżka raty kredytu hipotecznego, a w niektórych przypadkach opłata skarbowa.
Warunki niektórych dzierżaw zabraniają pełnej własności. Dlatego, jeśli planujemy wykupywanie kolejnych części domu, to warto dokładnie zapoznać się z ograniczeniami dzierżawy, zanim podpiszemy umowę.
Sprzedaż domu jest bardziej skomplikowana. Trzeba przeczekać kilka tygodni, w czasie których właściciel może znaleźć nowego nabywcę.
Nasz dom może stracić na wartości, jeśli kupimy nieruchomość w nowym budownictwie.

Podsumowanie

Współwłasność to jeden z rządowych programów pomagających w zakupie domu lub mieszkania.

Pozwala on na nabycie udziału, a nie całej nieruchomości. Udział ten może wynosić nawet 10 procent. Za pozostałą część domu będziemy płacić czynsz. Możemy stopniowo wykupywać kolejne jej części, zwiększając tym samym swój udział.

Opcja shared ownership sprawdzi się w przypadku osób, które chciałyby kupić swój pierwszy dom, ale nie są w stanie pokryć całej kwoty wkładu własnego bądź lub spłacać pełnych rat kredytu hipotecznego.

Współwłasność ma też swoje wady:

Musimy liczyć się z miesięcznym czynszem oraz opłatami za utrzymanie i naprawy budynku. Sprzedaż współposiadanych nieruchomości może być bardziej skomplikowana ze względu na udział właściciela w całym procesie.

Wszystkie domy zakupione w ramach współwłasności są ograniczone prawem dzierżawy, w związku z czym nabywca nigdy nie będzie pełnym właścicielem gruntu. W miarę jak okres dzierżawy dobiega końca, sprzedaż nieruchomości stanie się trudniejsza.

To czy współwłasność jest opłacalną opcją zależy od naszej sytuacji osobistej. Jeśli jednak chcesz stać się właścicielem swojego pierwszego domu, to być może jest to odpowiednie rozwiązanie dla Ciebie.

The Blog